Las ARM (hipotecas con tasa ajustable) son uno de los productos hipotecarios más fascinantes pero poco entendidos disponibles para los compradores de vivienda actuales. Si bien es sabido que una tasa ajustable puede tener un efecto significativo en los pagos de intereses según la dirección en que se muevan las tasas, no todos entienden cómo medir los riesgos y las recompensas asociados a las ARM frente a las hipotecas a tasa fija. Tomarte un momento para explorar los componentes de una ARM te permitirá optimizar tus decisiones de financiación de vivienda.
Si estás buscando flexibilidad y una tasa baja en la que puedas confiar durante los primeros años de propiedad de una vivienda, una hipoteca con tasa ajustable podría ser la mejor opción. Muchas personas que compran su primera vivienda se sienten especialmente atraídas por las hipotecas ARM debido a las tasas iniciales “atractivas”, que son comparativamente más bajas que las de las hipotecas a tasa exclusivamente fija, lo que reduce los pagos mensuales y proporciona un punto de entrada asequible para ser propietario de una vivienda.
En pocas palabras, una hipoteca con tasa ajustable es una hipoteca que consta de dos elementos diferentes:
Para llegar a la tasa de interés efectiva para tu período con tasa ajustable, la ARM luego se suma al margen preestablecido de tu prestamista (también un porcentaje). Este total es lo que pagarás durante la porción ARM del préstamo.
En cierto sentido, todas las ARM son en realidad hipotecas híbridas, que combinan un período inicial a tasa fija con un período final (más largo) con tasa ajustable.
Si eres nuevo en el mundo de las hipotecas, tal vez necesites una breve introducción a la presentación visual de los plazos y años de una ARM. Por ejemplo, en una ARM a 10/6, “10” representa la duración del período inicial a tasa fija del préstamo (10 años) mientras que “6” representa la frecuencia con la que se restablecerá el préstamo. En este ejemplo, es cada seis (6) meses.
Todas las ARM comienzan con una tasa fija y solo empiezan a cambiar una vez que finaliza el período a tasa fija asignado. Incluso entonces, no cambian caprichosamente ni con mucha frecuencia. Por lo general, una ARM se restablece una vez al año o cada 6 meses. Debido a los cambios en el sector de los que hablaremos más adelante, la mayoría de los proveedores de hipotecas han empezado a ofrecer ARM que se reajustan cada seis meses a medida que hacen la transición al índice SOFR como su tasa de interés de referencia preferida.
Entonces, en el mundo real de las opciones de ARM 10/6, 10/1, 7/6, 7/1, 5/6 y 5/1, ¿qué significa esto para tu hipoteca?
Digamos que quieres comprar una vivienda de $300,000 y estás considerando la posibilidad de obtener una hipoteca con tasa ajustable. Como persona que compra su primera vivienda, quizás te sientas atraído por las tasas de interés bajas, que se anuncian prominentemente como parte de la porción a tasa fija de una ARM. En igualdad de condiciones, las tasas de interés bajas equivalen a pagos mensuales bajos. Desde ya, para las personas con aversión al riesgo, una tasa fija a 30 años ofrece un gran atractivo, pero si necesitas ahorrar dinero ahora y la tasa inicial para una hipoteca a 5/1 es más barata que su equivalente a tasa fija a 30 años, quizás te convenga los ahorros de una ARM.
Si bien las tasas hipotecarias pueden cambiar de un prestamista a otro, en el contexto actual de las tasas de interés, es posible que recibas una ARM marcadamente más baja que las tasas correspondientes a un préstamo fijo a 30 años. Por ejemplo, si puedes obtener una ARM 5/1 a una tasa inicial del 2 % frente al 3 %* para una hipoteca a tasa fija a 30 años típica, los ahorros en los primeros 60 meses (5 años) pueden ser sustanciales.
Puedes prever devolver $887 por mes, sin incluir impuestos y otros cargos. En el transcurso de cinco años, esto equivale a $53,220.
Para comparar, una hipoteca a tasa fija a 30 años con un precio del 3 % (1 % más que la ARM) sería de $1,011 por mes. Esto daría lugar a pagos de $60,660 en los primeros 5 años de la hipoteca a 30 años.***
$60,660 - $53,220 = $7,440
Nota: las tasas anteriores suponen una puntuación crediticia de 714 o más.
Como puedes ver en nuestro ejemplo, se puede recuperar un ahorro considerable ($7,440) para los prestatarios que eligen un préstamo ARM en lugar de una hipoteca fija a 30 años durante el período de la tasa inicial. Aunque es imposible comparar futuros períodos con tasa ajustable antes de que ocurran, los prestatarios pueden tener la satisfacción de ver los ahorros tangibles que pueden producir las tasas más bajas en el período inicial.
Una calculadora de hipoteca puede ser muy útil para comparar costos y tasas.
En la actualidad, la mayoría de las opciones de ARM se pueden dividir en tres categorías de plazos de préstamos:
Algunos prestamistas ofrecen una ARM 3/1, pero a los efectos de este artículo, solo nos interesan las ARM que se ofrecen con más frecuencia. Esto hace que sea más fácil comparar tasas específicas entre prestamistas y determinar si estás obteniendo la mejor oferta posible.
En cuanto a los plazos, quizás te preguntes a qué viene tanto alboroto. Después de todo, cada uno de estos préstamos ofrece períodos a una tasa de interés inicial comparativamente baja y luego pasa a una fase con tasa variable. Todo eso es cierto. Pero cada préstamo tiene tasas ligeramente diferentes, y como difiere el período a tasa fija, también difiere la duración del período ajustable en la parte final de la hipoteca, lo que puede resultar en pagos mensuales significativamente más altos o bajos para el resto del préstamo.
La ARM a 5 años (5/6 o 5/1) es quizás la ARM más popular. Esto se debe principalmente al hecho de que la ARM a 5 años ofrece las mejores tasas para el período a tasa fija inicial. Las tasas son comparativamente más bajas que una ARM a 7- o 10 años, principalmente porque el prestamista necesita brindarte un incentivo para absorber el riesgo en el otro extremo del préstamo: la porción ajustable. Para una hipoteca a 30 años, una ARM a 5 años resultará en 25 años en la parte final del préstamo si no vendes tu vivienda o decides refinanciar a una hipoteca fija convencional.
La ARM a 7 años (7/6 o 7/1) es el término medio entre las opciones a 5- y 10 años. Las tasas no suelen ser tan atractivas como las ARM a 5 años, pero generalmente son más bajas que el equivalente a 10 años. Una ARM a 7 años te reembolsará 23 años en el período de tasa ajustable, a menos que decidas refinanciar o vender tu vivienda antes de que la hipoteca pase al período de tasa ajustable.
La ARM a 10 años (10/6 o 10/1) ofrece la opción menos riesgosa de las tres hipotecas con tasa ajustable disponibles. Como el período inicial a tasa fija se extiende a 10 años, el período de ARM es de solo 20 años. Si bien todavía es tiempo suficiente para que las tasas fluctúen enormemente y generen incertidumbre en lo que respecta a los pagos mensuales de la hipoteca, sigue siendo una apuesta más segura que las ARM a 5- o 7 años. El período “atractivo” también contará con tasas que son comparativamente más bajas que una hipoteca a tasa fija a 30 años.
La tasa hipotecaria ajustable no produce por sí sola la tasa de interés que afecta tus pagos mensuales de hipoteca durante el período ARM de tu préstamo. Hay otros factores en juego. Para comprender mejor las ARM, echemos un vistazo a los índices financieros, los márgenes y los límites.
Todas las hipotecas con tasa ajustable se generan a partir de una tasa índice, o de referencia, que se basa en el costo de los préstamos a corto plazo entre bancos. Durante décadas, el índice más usado para las ARM fue el índice LIBOR (tasa de oferta interbancaria de Londres), basado en el costo de los préstamos entre ciertos bancos globales. Sin embargo, como el conjunto de datos era peligrosamente pequeño y propenso al fraude y la manipulación, surgieron escándalos inevitables en torno a la fijación de precios. De manera lenta pero segura, el sector financiero se alejó del índice LIBOR y, a partir del 2020, comenzó a adoptar la alternativa más transparente y libre de riesgos conocida como índice SOFR (tasa de financiación garantizada a un día). Esta es la tasa de referencia que se usa principalmente para determinar la tasa de interés ajustable. Aun así, esta es solo una parte de tu tasa real.
La tasa ajustable que afecta tu pago de interés mensual no está determinada únicamente por la tasa índice. La tasa índice (por ejemplo, de la referencia de SOFR), se añade a tu margen, que es un porcentaje acordado que se establece cuando obtienes el préstamo, y estos dos componentes juntos crean la tasa de interés totalmente indexada. Esto es lo que pagarás durante el período ARM de tu hipoteca. Los márgenes generalmente están determinados por el nivel de riesgo que presenta tu préstamo y NO cambian con el tiempo. Una buena puntuación crediticia y unos antecedentes financieros en orden te ponen en la mejor posición para obtener un margen favorable de tu prestamista.
Los límites son esencialmente limitaciones sobre tu tasa de interés ajustable. Se introdujeron para proteger a los prestatarios de los incrementos excesivos de la tasa de interés. Vienen en dos formas:
Nota: También hay límites (o pisos) para evitar que pagues tasas de interés cero en caso de que las tasas caigan a ese nivel. Esta es una forma de garantizar que los prestamistas reciban una compensación adecuada por otorgar préstamos, sin importar el contexto de las tasas de interés.
Si tuvieras que definir la diferencia entre una ARM y una hipoteca a tasa fija, la palabra más adecuada es “riesgo”. Las ARM, por su propia naturaleza, son productos financieros vulnerables a cambios en las condiciones del mercado, condiciones que no se pueden predecir a cinco, siete o 10 años en el futuro. Esta incertidumbre genera riesgo.
Sin embargo, esta incertidumbre también puede proporcionar beneficios potenciales. Dado que el futuro no está escrito, las tasas pueden tanto bajar como subir. Incluso si se mantienen estables o aumentan un poco, los ahorros incorporados del período inicial de tasa fija pueden resultar en pagos generales más bajos que muchas hipotecas a tasa fija.
Las opciones de hipotecas a tasa fija a 30 años y convencionales a 15 años se encuentran en un extremo de la escala de riesgo. Proporcionan al propietario pagos de intereses constantes y uniformes que no cambian. Son excelentes préstamos para personas con aversión al riesgo.
Curiosamente, si bien las ARM suelen ofrecer tasas más atractivas en la parte inicial de sus productos, las condiciones recientes del mercado han cerrado significativamente la brecha, de modo que los préstamos a tasa fija siguen siendo altamente competitivos, incluso teniendo en cuenta la baja tasa inicial de las ARM. En términos generales, cuando las tasas de interés son bajas, el argumento a favor de una ARM es más difícil de formular.
Hay situaciones en las que una ARM es una opción de préstamo especialmente atractiva. Veamos:
Personas que compran su primera vivienda: Normalmente, las familias e individuos que compran por primera vez son más jóvenes y están al comienzo de sus carreras y de su trayectoria de ahorro. Debido a las tasas de interés iniciales más bajas que se ofrecen durante la porción de tasa fija del préstamo, una ARM puede ofrecer ahorros muy necesarios.**** Estos ahorros pueden incluso ser la razón por la que los prestatarios pueden permitirse convertirse en propietarios de vivienda. Dado que las personas más jóvenes con frecuencia tienen menos aversión al riesgo, no están tan preocupadas por el período de tasa ajustable. Les gusta la flexibilidad de una ARM. Y, de todos modos, muchos de ellos, si no la mayoría, venderán o refinanciarán antes de tener que comenzar a pagar una tasa ajustable.
Propietarios que buscan vender: ¿Piensas vender en cinco, siete o 10 años? Si es así, entonces una ARM podría ser el producto de préstamo ideal para ti. Aprovecha ahora las atractivas tasas iniciales (generalmente menores que las de las hipotecas a tasa fija a 30 años) y luego vende tu vivienda antes de tener que afrontar el contexto de tasas de interés impredecibles asociado a una ARM en la parte final del préstamo.
Comprar una vivienda más grande: Para ciertos compradores de vivienda, una ARM puede marcar la diferencia desde el principio al elegir una vivienda para comprar. Al sopesar la asequibilidad de la vivienda, los ahorros iniciales obtenidos por elegir una ARM a veces pueden ser suficientes para que los futuros propietarios se lancen a la compra de la vivienda que realmente desean.
Un préstamo ARM no es para todos. Echemos un vistazo a las personas y situaciones en las que adquirir una ARM probablemente no sea una buena idea:
Prestatario reacio al riesgo: Como se indicó anteriormente, el riesgo incorporado de las tasas ajustables probablemente no sea un buen tipo de préstamo para quien se preocupa por la posibilidad de que las tasas aumenten en períodos futuros. Además, dificulta la planificación financiera personal. No puedes hacer estimaciones de ahorros futuros si no sabes de cuánto serán tus pagos.
Propietarios que tienen la intención de quedarse en sus viviendas: Si tienes la intención de permanecer en tu vivienda, una hipoteca a tasa fija a 15 o 30 años tiene más sentido en la mayoría de los casos. Hay pocas razones para adentrarse en la incertidumbre de una ARM si estás satisfecho con la tasa que has podido obtener y con la vivienda que has adquirido. Siempre se pueden obtener ahorros futuros por una caída en las tasas de interés a través de una refinanciación.
Compradores de vivienda que quieren evitar la complejidad: Para el prestatario promedio, las ARM son considerablemente más complejas de entender que un préstamo a tasa fija común. Una hipoteca con tasa ajustable brinda a los prestamistas la flexibilidad de determinar los índices de ajuste, los márgenes, los límites y más. La flexibilidad es buena, pero el cúmulo de factores puede complicar las cosas.
Compradores que desconfían de los préstamos de amortización negativa: Este es un cierto tipo de hipoteca con tasa ajustable en la que los prestatarios pueden terminar debiendo más dinero que al principio. El motivo es que los pagos son tan bajos que ni siquiera los intereses se pagan por completo. Naturalmente, luego todo esto se acumula en el saldo, que puede ser sustancial. Si sospechas que la tasa hipotecaria que te ofrecen no será suficiente para cubrir tus pagos de intereses mensuales, considéralo como una señal de alerta. Todo el mundo debería estar atento a los préstamos de amortización negativa, no solo los compradores reacios al riesgo.
Llegado este punto, debe quedar claro que las ARM brindan beneficios y también algunos riesgos potenciales.
En el mercado inmobiliario actual, hay una amplia variedad de productos hipotecarios disponibles cuando buscas financiar la compra de una vivienda. Y muchos futuros propietarios encuentran útil esta variedad. Comprar una vivienda y organizar una forma de pagarla es una de las decisiones más trascendentales que tomarás, y siempre debe abordarse informándote primero y tomándote el tiempo de evaluar tu propia situación financiera, incluido el alcance de tu poder adquisitivo.
Encontrar la mejor tasa hipotecaria del mercado es un proceso que comienza mucho antes de que te sientes con un oficial de préstamos. Establecer la solvencia crediticia, que es tu capacidad de pedir dinero prestado y pagar tus deudas a tiempo e incluye tu puntuación crediticia, es fundamental para obtener tasas superiores, y se logra mejor a través de años de cuidadoso mantenimiento del crédito y pagos puntuales.
La otra mitad de la ecuación es salir al mundo de los bancos y los proveedores de hipotecas y encontrar un prestamista profesional y confiable que te brinde la mejor oferta en función de una variedad de factores, que incluyen tu crédito, ingresos, precio de la vivienda y pago inicial. Esta es tu oportunidad de explorar diferentes productos hipotecarios, hacer preguntas e intentar mejorar tus conocimientos sobre hipotecas mientras buscas comprender mejor el contexto actual de las tasas hipotecarias. Cuanto más preparado e informado estés, más posibilidades tendrás de obtener una tasa hipotecaria superior.
Mientras buscas y exploras diferentes tipos de préstamos, te invitamos a comparar las tasas bajas de Rate con las de otros prestamistas. Ya sea una ARM o una hipoteca a tasa fija, los oficiales de préstamos con experiencia y conocimientos están a disposición para guiarte por el proceso y ayudarte a encontrar un préstamo personalizado que te convenga.
*La tasa de muestra es solo para fines ilustrativos, no con la intención de dar recomendaciones hipotecarias o financieras específicas a las circunstancias de una persona determinada, y no debe basarse en ella como tales. Rate, Inc. no puede predecir cuáles serán las tasas en el futuro.
**La tasa de interés de la ARM 5/1 y el pago mensual de capital e intereses están sujetos a aumentos después del período inicial de 5 años. Pagos mensuales 1 a 60: $ con una TPA de %. Pagos mensuales 61 - 359: $ con una TPA de %. Pago mensual final de $ con una TPA de %. Límite de primer ajuste de tasa: 5 %; límites anuales posteriores: 2 %; límite de ajuste de por vida: 5 %. La tasa de interés y los pagos después del período inicial se basan en un margen del (0.00 %) y un índice LIBOR actual a 1 año de (0.000.) Pagos de muestra basados en un precio de compra de $000,000 con un pago inicial del XX % y un plazo de 30 años. Las tasas publicitadas y la TPA vigente al xx/xx/xx están sujetas a cambios. La situación descrita anteriormente supone un gravamen en primer grado, una puntuación FICO de xxx, una tasa asegurada por xx días en una residencia principal, y está sujeto a cambios sin previo aviso. Sujeto a los lineamientos de la evaluación de riesgos y al perfil de crédito del solicitante. El pago de muestra no incluye impuestos, seguros o avalúos. No todos los solicitantes serán aprobados. La tasa de interés, la TPA y el pago reales pueden variar según los términos específicos del préstamo seleccionado, la verificación de la información, su historial crediticio, la ubicación y el tipo de propiedad, y otros factores determinados por el prestamista. Comuníquese con Rate para pedir más información y conocer las tasas vigentes. Para obtener más información sobre las hipotecas con tasa ajustable, visite este enlace.
***El pago mensual de muestra del capital e intereses de $XXXX está calculado con base en un precio de compra de $300,000, un pago inicial del 20 %, una hipoteca a tasa fija a XX años y una TPA (tasa porcentual anual) del 0.000 %/0.000 %. Las tasas publicitadas y la TPA vigente al xx/xx/xx están sujetas a cambios. La situación descrita anteriormente supone un gravamen en primer grado, una puntuación FICO de xxx, una tasa asegurada por xx días en una residencia principal, y está sujeto a cambios sin previo aviso. Sujeto a los lineamientos de la evaluación de riesgos y al perfil de crédito del solicitante. El pago de muestra no incluye impuestos, seguros o avalúos. No todos los solicitantes serán aprobados. La tasa de interés, la TPA y el pago reales pueden variar según los términos específicos del préstamo seleccionado, la verificación de la información, su historial crediticio, la ubicación y el tipo de propiedad, y otros factores determinados por el prestamista. Comuníquese con Rate para pedir más información y conocer las tasas vigentes.
****Los ahorros, si los hay, varían dependiendo del perfil de crédito del cliente, la disponibilidad de la tasa de interés y otros factores. Comuníquese con Rate, Inc. para conocer las tasas vigentes. Se aplican restricciones.
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