Como puedes ver, el importe total del pago es el mismo mes a mes, hasta el último centavo. Pero la forma en que el dinero se divide entre el capital y los intereses cambia constantemente.

Esto ocurre porque los intereses hipotecarios se pagan atrasados. En otras palabras, el interés que adeudas en octubre se basa en el saldo del préstamo de septiembre, el de noviembre se basa en el saldo del préstamo de octubre, etc. A medida que se reduce el saldo del préstamo, la cantidad de intereses que debes mensualmente también disminuye hasta que la hipoteca se amortiza por completo.

Hipotecas a tasa fija frente a hipotecas con tasa variable

Las hipotecas a tasa fija se imponen en la industria de préstamos, pero las ARM (hipotecas con tasa variable) tampoco se quedan atrás. En un préstamo ARM se manejan los intereses de manera muy diferente en comparación con un préstamo a tasa fija, lo cual puede resultar muy atractivo para los compradores de vivienda en algunas situaciones.

Los prestatarios con préstamos hipotecarios ARM mantendrán la misma tasa de interés durante un período determinado, generalmente de 5 a 10 años. Una vez que finaliza el período a tasa fija, el prestamista reevaluará la tasa hipotecaria de forma recurrente. Podrás ver que los préstamos ARM se describen como 7/6, 5/6, 7/6, etcétera. El primer número indica cuánto dura el período inicial y el segundo número indica con qué frecuencia se reevaluará posteriormente la tasa de interés.

En el caso de un préstamo ARM 7/6, la hipoteca tendría una tasa de interés fija durante los primeros 7 años del préstamo. Posteriormente, el prestamista reevaluará la tasa de interés cada seis meses hasta que se cancele el préstamo.

Un préstamo ARM tiene algunas ventajas, a saber, una tasa de interés inicial frecuentemente más baja en comparación con préstamos a tasa fija. Además, si las tasas hipotecarias bajan en el futuro, es posible que puedas aprovechar tasas de interés más bajas una vez finalizado el período a tasa fija.

Claro está que también podría ocurrir lo contrario: la tasa de interés podría aumentar en el futuro, superando las tasas hipotecarias fijas actuales. En ese caso, podrías terminar pagando más intereses con un préstamo ARM que si hubieras optado por un camino más conservador con un préstamo a tasa fija.

Hipoteca a tasa fija frente a hipoteca con tasa variable: ¿cuál es la opción adecuada para ti?

Los compradores de vivienda cuentan con infinidad de opciones de préstamos hipotecarios para explorar e incluso puede resultar complicado elegir entre categorías amplias como préstamos ARM o hipotecas a tasa fija. Ambas opciones de financiación tienen ventajas y desventajas que tener en cuenta y la hipoteca adecuada a menudo dependerá de tu situación financiera, lo que más priorizas en una hipoteca y tu predisposición a correr riesgos.

La verdad es que existe bastante incertidumbre en relación con un préstamo hipotecario ARM, especialmente en comparación con una hipoteca a tasa fija. No es posible asegurar con certeza cuál será la tasa de interés dentro de 10 años, y esto significa que no sabrás realmente cómo se verán los pagos de tu hipoteca en el futuro. ¿Estarás financieramente preparado para asumir costos de vivienda más altos dentro de una década? Es una pregunta que vale la pena hacerse al evaluar las opciones.

Debido a que las tasas de interés de los préstamos ARM suelen ser más bajas que las de préstamos a tasa fija comparables, al menos durante el plazo fijo inicial, no debería ser una sorpresa que los préstamos ARM sean muy populares entre los propietarios de vivienda a corto plazo. Eso puede incluir a personas que compran su primera vivienda o recién casados que quieren formar una familia en el futuro, pero aún no están listos.

Podrías salir muy favorecido si todo sale bien con un ARM. Podrías estar en una situación donde disfrutes de una tasa de interés comparativamente más baja durante el período a tasa fija y que posteriormente las tasas hipotecarias bajen cuando sea el momento de reajustar la tasa. Sería un poco exagerado decir que los préstamos ARM son una apuesta, pero ciertamente existe un componente de riesgo/recompensa que debes considerar.

Con un préstamo a tasa fija, la única forma de aprovechar tasas hipotecarias más bajas sería en caso de refinanciar. Y la refinanciación de una hipoteca a tasa fija implicaría pagar cargos adicionales y costos de cierre. Mientras tanto, los usuarios de préstamos ARM no están obligados a pagar cargos hipotecarios ni costos de cierre cuando se reevalúan las tasas de interés.

Evalúa honestamente tus planes futuros al decidir entre una hipoteca a tasa fija o una hipoteca con tasa variable:

• ¿Cómo lucirán tus finanzas?
• ¿Planeas permanecer en el mismo lugar en los próximos años?
• ¿Está dispuesto a arriesgarte a que las tasas de interés bajen durante la próxima década?

Según tus respuestas a estas preguntas, una hipoteca a tasa fija o una con tasa variable podría tener más sentido.

¿Cuáles son los beneficios de las hipotecas a tasa fija?

No es una coincidencia que la mayoría de los compradores de vivienda recurran a hipotecas a tasa fija para financiar la compra de bienes raíces. Los préstamos a tasa fija son confiables y asequibles y constituyen el vehículo de financiación más simple que encontrarás en la industria de préstamos hipotecarios. Repasemos los principales beneficios que ofrecen las hipotecas a tasa fija:

• Uniformidad: Puedes predecir fácilmente cómo serán los pagos de la hipoteca mes a mes porque la tasa de interés siempre será la misma.
• Simplicidad: A diferencia de la complejidad de un préstamo hipotecario ARM, con tasas ajustables y límites de intereses, las hipotecas a tasa fija resultan relativamente sencillas de entender para los prestatarios.
• Asequibilidad: Los préstamos a tasa fija, en especial las hipotecas a 30 años, ofrecen algunas de las tasas de interés más bajas que encontrarás, lo cual los convierte en una opción de financiación ideal para muchos compradores de vivienda.
• Seguridad: Con una hipoteca a tasa fija, no tienes que preocuparte por futuros aumentos de las tasas de interés y, por extensión, de tus pagos mensuales.

¿Cuáles son las desventajas de las hipotecas a tasa fija?

Las hipotecas a tasa fija son excelentes opciones para financiar la compra de una vivienda, pero no son perfectas; en realidad, ninguna opción de préstamo lo es. Seríamos negligentes si no abordásemos las potenciales desventajas que presenta una hipoteca a tasa fija:

• Rigidez: La desventaja de la inalterable uniformidad de una hipoteca a tasa fija es que puedes perderte la oportunidad de aprovechar futuras caídas en las tasas hipotecarias. A menos que refinancies el préstamo hipotecario, claro está.
• Costos iniciales: Los préstamos ARM en general ofrecen tasas de interés más bajas que los préstamos hipotecarios a tasa fija durante el plazo inicial a tasa fija. Ahora bien, esa tasa hipotecaria podría subir o bajar posteriormente, pero al menos al principio, pagas más intereses en un préstamo a tasa fija.

¿Quién debería considerar una hipoteca a tasa fija?

Dadas las numerosas ventajas y desventajas de las hipotecas a tasa fija que hay que tener en cuenta, ¿qué tipo de prestatario se beneficiaría más con este tipo de préstamo hipotecario?

• Compradores que tienen previsto quedarse en la nueva vivienda durante mucho tiempo
• Prestatarios que no quieren correr el riesgo de aumentos en las tasas de interés
• Personas que compran una vivienda cuando las tasas de interés están en mínimos históricos
• Prestatarios con un flujo de ingresos estable que probablemente se mantenga en el futuro cercano

Recuerda: incluso si las tasas de interés caen significativamente en algún momento en el futuro, muy por debajo de las tasas hipotecarias fijas actuales, todavía tendrás opciones. Siempre podrás refinanciar la hipoteca para aprovechar plazos de préstamo más favorables, incluso una tasa de interés más baja.

¿Cuáles son las opciones de préstamos a tasa fija?

Most prospective homebuyers are familiar with the conventional 30-year mortgage, but look a little deeper and you'll find plenty of fixed rate home loan options to explore. Sin embargo, no todos los prestamistas ofrecen estos plazos de préstamo, de manera que es recomendable comparar precios para encontrar la hipoteca a tasa fija que más te convenga.

• Hipotecas a tasa fija a 30 años: Las hipotecas a 30 años, el préstamo hipotecario estándar de facto, ofrecen pagos mensuales asequibles gracias a los plazos de préstamo prolongados.
• Hipotecas a tasa fija a 15 años: Reducir la duración del préstamo a la mitad implica que pagarás la hipoteca más rápidamente, acumularás capital sobre la vivienda en menos tiempo y pagarás menos intereses en general. Pero, como contrapartida, adeudarás más por mes hasta cancelar el préstamo.
• Hipotecas a tasa fija a 40 años: Mucho menos común que las opciones a 30- o 15 años, los préstamos a 40 años prometen algunos de los pagos mensuales más bajos posibles, suponiendo que puedas encontrar uno. Ten en cuenta que este tipo de hipoteca es la opción más lenta en lo que respecta a acumular capital sobre la vivienda.
• Préstamos a tasa fija de la FHA: La FHA (Administración Federal de Vivienda) asegura hipotecas a tasa fija otorgadas a través de prestamistas aprobados, facilitando de este modo que más personas califiquen para un préstamo hipotecario. Los principales beneficios de un préstamo de la FHA incluyen opciones flexibles de pago inicial y calificaciones de prestatarios más indulgentes.
• Préstamos a tasa fija para veteranos: Los miembros activos o exmiembros del servicio pueden calificar para préstamos hipotecarios a tasa fija respaldados por el VA (Departamento de Asuntos de los Veteranos), mejor conocidos como préstamos para veteranos. En caso de ser elegible, puedes obtener un pago inicial flexible y términos de financiación que exceden incluso las ofertas de préstamos de la FHA.
• Préstamos del USDA a tasa fija: Los compradores de vivienda que viven en comunidades rurales pueden obtener una hipoteca a través del USDA (Departamento de Agricultura de EE. UU.). Similar a las hipotecas para veteranos, los préstamos del USDA ofrecen términos de financiación muy competitivos, especialmente en lo que respecta a las opciones del pago inicial y los requisitos de calificación.
• Préstamos hipotecarios jumbo: ¿Necesitas un préstamo hipotecario que supere los límites establecidos? Una hipoteca a tasa fija jumbo podría ser adecuada para ti. Debido a que el importe del préstamo es más alto, es probable que el prestamista exija requisitos de elegibilidad más estrictos, incluida una puntuación crediticia más alta, una relación deuda a ingresos más baja y opciones de pago inicial menos flexibles.

¿Cómo puedes encontrar la hipoteca a tasa fija adecuada para ti?

Con tantas opciones para elegir, deberías comparar con detenimiento cada tipo de préstamo para ver las diferencias. En este sentido, una calculadora de hipotecas a tasa fija puede ser muy útil, puesto que te permite escribir el importe del préstamo previsto, la tasa de interés, el pago inicial, los impuestos a la propiedad y otros criterios para que puedas proyectar con precisión los pagos mensuales.

No dudes en comparar precios para obtener la hipoteca a tasa fija más baja. Comunícate con los prestamistas para ver los servicios y productos de préstamos que ofrecen, comparar las tasas y buscar los mejores términos hipotecarios para tu situación financiera. Es una decisión importante y tu debida diligencia rendirá frutos.

También es importante hablar con un experto en hipotecas calificado, quien podrá indicar cuál es la mejor hipoteca a tasa fija para tu situación. Cada comprador de vivienda enfrenta circunstancias y desafíos particulares al financiar la compra de una vivienda, y querrás tener la certeza de que el oficial de préstamos comprenda qué necesitas del contrato hipotecario. Podría ser una tasa de interés baja, plazos de préstamo flexibles, un plazo más corto o menos costos iniciales. El experto en hipotecas adecuado trabajará contigo para crear el mejor préstamo hipotecario posible.

Cuando estés listo para dar el siguiente paso en el proceso de compra de una vivienda, no olvides iniciar el proceso de tu hipoteca digital. Solicitar una calificación previa es rápido, fácil y conveniente. De inmediato estarás en camino a hacer realidad tus sueños de ser propietario de una vivienda.