Calculadora de puntos hipotecarios: ¿cuánto puedes ahorrar al rebajar la tasa?

Preguntas frecuentes sobre los puntos hipotecarios

• ¿Qué son los puntos en un préstamo?
• ¿Cómo funcionan los puntos de descuento hipotecario?
• Lo que te dice la calculadora de puntos hipotecarios
• Cómo usar la calculadora de puntos hipotecarios
• ¿Cuánto cuestan los puntos hipotecarios?
• ¿Son los puntos hipotecarios deducibles de impuestos?
• ¿Cuándo alcanzarás el punto de equilibrio sobre los puntos hipotecarios?
• Puntos hipotecarios y TPA (tasa porcentual anual): lo que necesitas saber
• Ventajas y desventajas de los puntos hipotecarios
• ¿Cuándo deberías comprar puntos hipotecarios?
• Comienza a ahorrar en intereses con puntos hipotecarios

¿Qué son los puntos en un préstamo?

Los puntos hipotecarios son créditos que se pueden comprar al prestamista para reducir la tasa de interés al obtener un nuevo préstamo hipotecario o refinanciar un préstamo existente. Los prestamistas pueden referirse a estos créditos como puntos hipotecarios, puntos de descuento hipotecario, créditos de prestamista, o incluso simplemente como “puntos”, pero el concepto básico siempre es el mismo.

Pagas al prestamista un importe adicional por adelantado, además de los costos de cierre y el pago inicial, a cambio de una reducción de la tasa de interés. Por eso, la compra de puntos hipotecarios también se conoce como “rebajar la tasa”.

Los puntos hipotecarios de descuento pueden ser un costo adicional a corto plazo, pero reducirán el importe total que pagas en intereses durante toda la vigencia del préstamo hipotecario. También bajarán los pagos de la hipoteca porque pagarás menos intereses por mes.

¿Cómo funcionan los puntos de descuento hipotecario?

Al cerrar un préstamo hipotecario, ya sea para una nueva compra o una refinanciación, tienes la opción de comprarle puntos hipotecarios al prestamista. Por cada punto que compres, el prestamista reducirá la tasa hipotecaria en un punto porcentual determinado. Generalmente, la cifra es un cuarto de punto porcentual, pero el número exacto variará según el prestamista.

No es necesario comprar puntos en incrementos de números enteros. Podrías comprar medio punto o incluso un tercio de punto. También puedes comprar varios puntos, si lo deseas.

Si eliges esta opción, el precio de los puntos hipotecarios se incluirá en los costos de cierre. De este modo, el contrato del préstamo reflejará la modificación de la tasa de interés. De alguna manera, la rebaja de la tasa se puede considerar un pago anticipado de intereses sobre el préstamo hipotecario, pero en realidad es posible que gastes menos en la hipoteca al pagar más por adelantado.

Lo que te dice la calculadora de puntos hipotecarios

Según los plazos de préstamo y tus finanzas personales, pagar puntos hipotecarios no siempre será la mejor solución para ti. Nuestra calculadora de puntos hipotecarios te ayuda a determinar si la rebaja de la tasa tiene sentido en su situación.

Particularmente, usa la calculadora de puntos de descuento para averiguar:

• Cuánto puedes reducir la tasa de interés con la compra de puntos
• Cuánto ahorrarás en intereses sobre el total del préstamo
• Cuánto ahorrarás en intereses por mes
• Cuándo alcanzarás el punto de equilibrio sobre los puntos hipotecarios

Teniendo esa información, podrás tomar una decisión más informada con respecto a la compra de puntos hipotecarios. Al considerar tus opciones, lo mejor es consultar a un profesional hipotecario que pueda revisar tu situación financiera y planes a largo plazo a fin de encontrar los plazos de préstamo adecuados para tus necesidades.

Cómo usar la calculadora de puntos hipotecarios

Averiguar el potencial beneficio financiero de la rebaja de la tasa es relativamente fácil. Simplemente sigue estos pasos sencillos y rápidos para aprovechar al máximo nuestra calculadora de puntos de descuento:

1. Completa los plazos de préstamo antes de pagar los puntos del préstamo hipotecario
2. Escribe los plazos del préstamo después de pagar los puntos del préstamo hipotecario
3. Define el préstamo hipotecario como hipoteca a tasa fija o hipoteca con tasa variable
4. Revisa los resultados de la calculadora de puntos hipotecarios

1. Completa los plazos de préstamo antes de pagar los puntos del préstamo hipotecario

En primer lugar, deberás escribirlos plazos de préstamo originales en la calculadora de puntos hipotecarios debajo de la columna “Menos puntos”. Estos son los plazos del préstamo hipotecario antes de la rebaja de la tasa. Revisa todos los campos y asegúrate de que sean 100 % precisos y estén actualizados:

• Importe del préstamo: El importe total que pides al prestamista
• Plazo de préstamo: La duración del préstamo en años
• Tasa de interés: La tasa hipotecaria
• Cargo de originación: El cargo que cobra el prestamista por originar el préstamo
• Cargo por tasa de interés específica: El importe que pagarás por tus puntos hipotecarios
• Otros servicios de liquidación: Cargos adicionales para cubrir servicios de terceros (por ejemplo, cargos de notario, agrimensura o depósito en garantía)

2. Escribe los plazos del préstamo después de pagar los puntos del préstamo hipotecario

Ahora, completa la misma información para el préstamo hipotecario después de adquirir puntos de descuento. Encontrarás los campos en la columna “Más puntos”. Ten en cuenta que el importe del préstamo, el cargo de originación y los servicios de liquidación probablemente seguirán siendo los mismos después de comprar puntos hipotecarios o de refinanciación, por lo que posiblemente no sea necesario modificar esos campos.

Sin embargo, las filas “Cargo por tasa de interés específica” y “Tasa de interés” deberían cambiar, ya que el primer campo refleja cuánto gastarás en puntos hipotecarios y el segundo representa la nueva tasa hipotecaria más baja.

También puedes observar que esta sección tiene varios campos más que debes incluir:

• Tasa de impuestos estatales y federales: La tasa del impuesto sobre la renta
• Precio de compra: El importe que le pagas al vendedor por la vivienda
• Impuesto anual a la propiedad: El importe (no la tasa) de impuestos a la propiedad que pagas anualmente
• Seguro de propiedad anual: El importe que gastas en primas de seguro para propietario de vivienda por año
• Años antes de vender o cancelar el préstamo: Cuánto tiempo queda de la hipoteca
• Tasa de ahorro: La tasa de interés anual que obtienes sobre tus ahorros

3. Define el préstamo hipotecario como hipoteca a tasa fija o hipoteca con tasa variable

Los puntos hipotecarios funcionan de manera diferente si solicitas una ARM (hipoteca con tasa variable) en lugar de un préstamo hipotecario a tasa fija. Los préstamos ARM ofrecen un plazo inicial a tasa fija (las opciones más comunes son a 5 o 7 años) antes de ajustarse cada seis meses y según las tasas hipotecarias vigentes.

Cuando compras puntos en un préstamo ARM, la reducción de la tasa de interés solo se aplica al plazo inicial. Debido a que existe menor potencial de ahorro de costos para el prestatario, los prestamistas pueden cobrar menos por los puntos hipotecarios en este caso.

Si eliges un préstamo ARM, o si quieres refinanciar un préstamo ARM con una hipoteca a tasa fija, deberás completar cierta información adicional para la calculadora de puntos. Añade la siguiente información en la sección “Si los préstamos tienen tasas ajustables”. Ten en cuenta que, si eliges una hipoteca a tasa fija, puedes omitir esta parte:

• Meses antes del primer ajuste: Cuánto tiempo queda de plazo a tasa fija
• Meses entre ajustes de tasa: Con qué frecuencia se reajusta la tasa hipotecaria del préstamo ARM
• Máximo ajuste de tasa: El reajuste máximo para la tasa del préstamo ARM
• Tasa mínima: La tasa más baja que el prestamista puede cobrar sobre el préstamo ARM
• Tasa máxima: La tasa más alta que el prestamista puede cobrar sobre el préstamo ARM
• Margen: El importe fijo que el prestamista agrega a la tasa de base de un préstamo ARM para fijar la tasa del préstamo
• Tasa índice: la tasa de interés de referencia que usan los prestamistas para fijar las tasas de interés de los préstamos
• Cambio de la tasa índice por ajuste: El movimiento anticipado de la tasa índice entre períodos de ajuste
• Meses entre ajustes de índice: La frecuencia de modificación de la tasa índice

Una vez introducida esta información en la calculadora de puntos hipotecarios, dirígete a los campos “Respecto del préstamo uno” y “Respecto del préstamo dos”. “Préstamo uno” se refiere a la hipoteca antes de comprar puntos y “préstamo dos” se refiere a la hipoteca después de comprar puntos para rebajar la tasa. ¿Usas una hipoteca a tasa fija? Entonces esta parte será fácil: simplemente selecciona hipoteca a tasa fija para cada opción.

Los préstamos ARM son un poco más complicados, pero solo un poco. Además de marcar la casilla de hipoteca con tasa variable, también deberás indicar a la calculadora de puntos si anticipas un aumento o una disminución de la tasa de interés una vez finalizado el plazo a tasa fija.

4. Revisa los resultados de la calculadora de puntos hipotecarios

Una vez que hayas completado toda la información requerida, haz clic en el botón “enviar” para ver una breve descripción general de los resultados. La calculadora de puntos de descuento muestra en primer lugar la información más relevante en vez de confundirte con una tabla de amortización detallada (aunque esa información está disponible con solo hacer clic). En la página “Resultados”, encontrarás:

• Cuánto podrías ahorrar con puntos hipotecarios
• Cuánto demorarás en llegar al punto de equilibrio
• Cuánto gastarás en capital e intereses por mes
• Cuánto gastarás en impuestos a la propiedad y seguro para propietario de vivienda
• Cuánto gastarás en seguro hipotecario por mes
• Cuánto gastarás en los pagos mensuales de la hipoteca

Para la mayoría de los prestatarios, esa información bastará para tomar una decisión informada sobre la compra de puntos en una hipoteca. Pero algunas personas querrán revisar antes un cronograma de amortización detallado y, en ese caso, la pestaña “Tablas” puede ser de utilidad.

Haz clic en esa sección para ver un desglose completo de los potenciales pagos de la hipoteca, del primero al último mes del préstamo hipotecario. El gráfico superior muestra el cronograma de amortización si no has hecho cambios, mientras que el gráfico inferior representa el cronograma después de comprar puntos hipotecarios.

Esta vista detallada destaca el impacto que puede tener mensualmente la rebaja de tasa en el pago de intereses, capital y en el total de la hipoteca. También puedes ver cuánto crecerá mensualmente el interés acumulado, lo cual te permitirá comparar los ahorros totales con el gasto de los puntos hipotecarios en sí.

¿Cuánto cuestan los puntos hipotecarios?

El costo de rebajar la tasa dependerá en gran medida del tamaño del préstamo hipotecario y del valor que el prestamista le conceda a cada punto hipotecario. Dicho esto, los estándares de la industria por lo general siguen esta fórmula:

• 1 punto cuesta el 1 % del importe total del préstamo
• La compra de 1 punto de descuento reducirá la tasa de interés en 0.25 puntos porcentuales

Entonces, ¿cómo se ve esto en acción? Para averiguarlo, revisemos un ejemplo real.

Ejemplo de puntos hipotecarios

Supongamos que solicitas un préstamo de $400,000: una hipoteca de tasa fija a 30 años, para hacerlo simple, con una tasa de interés del 3 % y que quieres comprar un único punto hipotecario:

• 1 punto = $4,000
• 1 punto reducirá la tasa de interés del 3 % al 2.75 %

En este caso, potencialmente podrías ahorrar hasta $11,424 en interés con la compra de puntos. Ten en cuenta que eso supone mantenerse al corriente con los pagos durante los 30 años del plazo de préstamo.*

¿Son los puntos hipotecarios deducibles de impuestos?

El IRS (Servicio de Rentas Internas) clasifica los puntos hipotecarios como intereses prepagos sobre el préstamo hipotecario, colocando estos gastos en la misma clasificación que los intereses hipotecarios. De este modo, en ciertos casos pueden ser deducibles de impuestos. En caso de poder deducir puntos hipotecarios de tus impuestos, tendrás dos opciones: aplicar la deducción proporcionalmente durante toda la vigencia del préstamo o aplicarla en su totalidad el año de pago de los puntos hipotecarios.

Para deducir puntos de descuento, deberás detallar tus declaraciones de impuestos. Ten en cuenta que el IRS determina varias pautas a seguir con respecto a los puntos hipotecarios deducibles de impuestos, por lo que siempre es mejor consultar con un asesor fiscal profesional para que te indique cómo proceder.

¿Cuándo alcanzarás el punto de equilibrio sobre los puntos hipotecarios?

La gran pregunta que todo prestatario debe hacerse es: ¿cuándo se amortizará realmente el costo inicial de los puntos hipotecarios? En otras palabras, ¿cuándo el dinero que ahorras en intereses superará la inversión inicial? Nuestra herramienta incluye una calculadora de equilibrio de puntos hipotecarios para ayudarte a obtener la respuesta. Como se señaló anteriormente, puedes encontrar el punto de equilibrio en la breve descripción incluida en la pestaña “Resultados”.

Pero deberás colocar el punto de equilibrio dentro del contexto de tus circunstancias financieras y planes de vivienda para comprender si realmente los puntos hipotecarios son una buena idea. Podrías pensar que un punto de equilibrio anticipado significaría adelantar y rebajar la tasa, pero ¿qué tal si no pretendes ser propietario de la vivienda durante tanto tiempo? Pagar puntos puede no ser la inversión más inteligente con tan poco rédito.

Alternativamente, si tienes previsto quedarte en la vivienda a largo plazo, los puntos de equilibrio muy lejanos en el tiempo pueden no ser factores tan decisivos como parecen en un principio. En igualdad de condiciones, siempre querrás lograr el punto de equilibrio cuanto antes. Sin embargo, aún puedes ahorrar dinero en intereses hipotecarios incluso si tienes que esperar más para ver amortizada la inversión en puntos.

Puntos hipotecarios y TPA (tasa porcentual anual): lo que deberías saber

Puede resultar complicado comparar distintos tipos de hipoteca y plazos de préstamo porque existen numerosas variables que pueden afectar el costo general del préstamo. En este sentido, observar la TPA (tasa porcentual anual) puede ser muy útil, puesto que refleja el costo total de pedir al prestamista.

La TPA tiene en cuenta todos los gastos que te corresponden para darte una visión completa de las ramificaciones financieras de la hipoteca:

• Tasa de interés
• Puntos hipotecarios
• Cargos de originación
• Cargos del prestamista

Cuando consultes con un profesional hipotecario, no olvides preguntar sobre la TPA de cada opción que te presenten. De este modo, podrás basar tu decisión en el costo total del préstamo hipotecario.

Puntos de descuento en bienes raíces: ventajas y desventajas

Para tomar la decisión más prudente desde el punto de vista financiero con respecto a los puntos hipotecarios, en primer lugar debes considerar las ventajas y desventajas:

Ventajas de pagar puntos hipotecarios

• Tasa de interés más baja
• Plazos de préstamo más favorables en comparación con el plazo al que podrías calificar de otro modo
• Pagos mensuales reducidos
• Menos intereses durante la vigencia del préstamo hipotecario
• Más presupuesto mensual para otros gastos
• Posibilidad de deducir puntos de descuento de los impuestos sobre la renta

Desventajas de pagar puntos hipotecarios

• Requiere un pago por adelantado
• El costo de los puntos es proporcional al importe del préstamo hipotecario
• La reducción de la tasa de interés solo se aplica al plazo a tasa fija en préstamos ARM
• Es posible que no pague dividendos si decides vender o refinanciar la vivienda en un futuro cercano
• El dinero usado para los puntos hipotecarios podría destinarse al pago inicial

¿Cuándo deberías comprar puntos hipotecarios?

¿No estás seguro de si debes rebajar la tasa? Estas son algunas situaciones en las que puede tener sentido comprar puntos de descuento para un préstamo:

• Tienes previsto quedarte en la vivienda por mucho tiempo
• Quieres una tasa de interés más baja que la ofrecida
• Tienes margen en tu presupuesto de vivienda para comprar puntos

Tienes previsto quedarte en la vivienda por mucho tiempo

Anteriormente, indicamos que el IRS considera los puntos hipotecarios como intereses prepagos, y puede ser útil que tú también los consideres de ese modo. Puedes ahorrar más en la hipoteca comprando puntos de descuento, pero esos ahorros demorarán en materializarse.

Si no tienes previsto quedarte en la vivienda por mucho tiempo (varios años, si no más), entonces podrías terminar pagando por adelantado intereses que podrían haberse distribuido durante la vigencia del préstamo. Usa siempre una calculadora de puntos hipotecarios para encontrar el punto de equilibrio, de modo que puedas ver cuánto tiempo debes permanecer en la vivienda antes de que la rebaja de la tasa de interés realmente comience a amortizarse.

Quieres una tasa de interés más baja que la ofrecida

Otro factor para tener en cuenta es tu elegibilidad para un préstamo. Los puntos hipotecarios permiten reducir la tasa de interés agregando puntos de descuento para el préstamo a las personas que no calificarían para una tasa más baja, por ajustes de precios relacionados con el crédito. Si te preocupa que tu puntuación crediticia, relación DTI (deuda a ingresos) y otros criterios de préstamo puedan obstaculizar la obtención de una tasa hipotecaria más baja, entonces rebajar la tasa podría ser una buena opción para tener en cuenta.

Tienes margen en tu presupuesto de vivienda para comprar puntos

Por encima de todo, piensa en tu presupuesto. ¿Puedes permitirte el gasto adicional en puntos de descuento? Comprar puntos de descuento no tendrá mucho sentido si implica que no tendrás fondos restantes suficientes para otros costos de la vivienda, tus gastos básicos y un fondo de emergencia.

Además, ¿cómo afectará ese cargo el pago inicial? Gastar menos en el pago inicial a fin de comprar puntos hipotecarios podría significar que adeudarás el seguro hipotecario privado sobre el préstamo hipotecario. Ese gasto adicional puede reducir los beneficios financieros de la rebaja de la tasa, o incluso cancelarlos por completo.

Comienza a ahorrar en intereses con puntos hipotecarios

La compra de puntos hipotecarios, también conocida como “rebajar la tasa”, reducirá la tasa hipotecaria, lo cual significa que pagarás menos intereses por mes y durante la vigencia del préstamo. Tienes la opción de comprar puntos de descuento cada vez que originas un nuevo préstamo, por lo que puedes aprovechar los créditos del prestamista si vas a comprar una nueva vivienda o a refinanciar una hipoteca existente.

Hacer un gasto adicional en puntos puede ser sumamente beneficioso y la calculadora de puntos hipotecarios te muestra cuánto puedes ahorrar al rebajar la tasa. Una vez que hayas finalizado, habla con un profesional hipotecario local para obtener la tasa exacta. Al solicitar una hipoteca o una refinanciación, asegúrate de informar al oficial del préstamo que quieres saber más acerca de la compra de puntos de descuento para reducir la tasa de interés.

Descargo

*La situación de ejemplo es solo para fines ilustrativos, no con la intención de dar recomendaciones hipotecarias o financieras específicas a las circunstancias de una persona determinada, y no debes basarte en ella como tal.

El solicitante está sujeto a la aprobación crediticia y de la evaluación de la solicitud de préstamo hipotecario. No todos los solicitantes reciben aprobación de financiamiento. El hecho de recibir una solicitud no representa la aprobación del financiamiento ni garantiza la tasa de interés. Se aplican restricciones. Comuníquese con Rate para conocer las tasas vigentes y pedir más información. Toda la información proporcionada en esta publicación es solamente con fines informativos y educativos y ninguna parte de este contenido debe interpretarse como instrucciones o asesoría de inversión, financiera o legal. Rate, Inc. no garantiza la calidad, la precisión, la integridad o las fechas de vigencia de la información contenida en esta publicación. Si bien se hace el esfuerzo de verificar la información proporcionada, no debe asumirse que dicha información está totalmente exenta de errores. Parte de la información de la publicación puede haber sido proporcionada por terceros y no necesariamente ha sido verificada por Rate, Inc. Rate, Inc., sus filiales y sus subsidiarias no asumen responsabilidad alguna respecto de la información que se detalla aquí, ya sea directa, indirecta, resultante, especial o ejemplar. Tampoco son responsables de otros daños, independientemente de cuál sea la causa, cómo hayan surgido o que se relacionen con el uso de esta publicación o con la confianza depositada en la información, incluida cualquier pérdida personal o pecuniaria, sin importar si la acción es en virtud de un contrato, un agravio (incluida la negligencia) u otra acción que dé lugar a responsabilidad civil. Rate no brinda asesoramiento fiscal. Comuníquese con su asesor fiscal si tiene dudas sobre los impuestos.