Índice

¿Qué es una ARM 10/6?

Préstamos con tasa ajustable: una sinopsis de alto nivel

Detalles de ARM 10/6

ARM 10/1: la ARM original

Tasas de ARM a 10 años frente a tasas de ARM a 7 años

Tasas de ARM a 10 años frente a tasas de ARM a 5 años

Tasas de ARM a 10 años frente a tasas de hipotecas a tasa fija a 30 años

Tasas de ARM a 10 años frente a tasas de hipotecas a tasa fija a 15 años

Cuándo conviene una ARM 10/6

Ventajas y desventajas de las ARM a 10 años

Los cálculos de un préstamo ARM 10/6

Cómo encontrar buenas tasas hipotecarias a 10 años

¿Qué es una ARM 10/6?

Recientemente, tanto la estructura subyacente como la orientada al cliente de los préstamos ARM (hipotecas con tasa variable) han sufrido una transformación importante. Atrás quedaron en gran medida las ARM 10/1; los préstamos que se reajustan anualmente después del período de tasa fija inicial de 10 años. En cambio, los prestamistas ahora emiten ARM 10/6, préstamos cuyas tasas de interés se reajustan dos veces al año (“6” se refiere a incrementos cada seis meses) durante la vigencia restante del préstamo.

Esta es una distinción importante y permite potencialmente que las tasas hipotecarias variables fluctúen con mayor frecuencia, con las ventajas y desventajas que esto conlleva. Si bien hay una variedad de préstamos con tasa de interés variable disponible en la actualidad, este texto se centrará en los nuevos préstamos ARM 10/6, incluidas las tasas de refinanciación de hipoteca a 10 años. Analizaremos las ventajas y las desventajas de este tipo de hipoteca y por qué obtener una ARM a 10 años podría ayudarte a financiar tu vivienda de manera asequible.

Préstamos con tasa ajustable: una sinopsis de alto nivel

Cuando se busca una hipoteca o una refinanciación, suele haber dos opciones principales de tasas disponibles para los prestatarios: los préstamos de tasa fija y las hipotecas de tasa ajustable (ARM). Un préstamo a tasa fija es exactamente lo que parece: una hipoteca cuya tasa de interés mensual es la misma durante la vigencia del préstamo.

Una ARM, por otro lado, ofrece un período inicial de tasa fija antes de pasar a una tasa de interés variable durante el resto del préstamo. En ese sentido, es un híbrido; un período inicial de tasa fija combinado con un período de tasa ajustable más largo. La tasa ajustable se basa en la tasa del índice pertinente más el margen que proporciona tu prestamista.

Este tipo de hipoteca está diseñado con un grado mutuo de riesgo incorporado tanto para el prestatario como para el prestamista. Una tasa de interés más alta (con márgenes más altos) beneficia al prestamista, mientras que una tasa de interés más baja beneficia al comprador de la vivienda.

Según las condiciones del mercado, una hipoteca con tasa variable podría proporcionarte una mejora sobre las tasas existentes que podría generar ahorros reales*. Claro está que lo contrario también es plausible: aumentos en las tasas de interés vigentes y un alza de los índices pertinentes que generan pagos mensuales más altos para ti, pero mayores márgenes para el prestamista.

Detalles de ARM 10/6

Debido a los recientes cambios de índice en el sector financiero, el sector ha decidido en su mayoría abandonar los préstamos 10/1 (excepto el pequeño porcentaje de prestamistas que deciden emplear el anticuado índice CMT T-bill) y adoptar los préstamos 10/6. Más aún, la gran mayoría de las hipotecas con tasa variable en el futuro se reajustará cada seis meses en lugar de una vez al año.

Si bien hay poca ambigüedad durante los primeros 10 años de una ARM, hay algunos componentes esenciales que vale la pena aclarar con respecto al período de tasa ajustable, por ejemplo: cómo se calcula y cuánto podría subir tu tasa a medida que fluctúan los mercados.

Cómo se determina la tasa ajustable

La tasa ajustable se determina por dos factores: el margen y el índice. El margen es un porcentaje específico que has aceptado en tu acuerdo de préstamo y es establecido por el inversionista al momento de la fijación de tasa, mientras que la tasa de interés índice fluctúa a diario debido a los cambios del mercado medidos mediante la tasa de financiación garantizada a un día (SOFR, por sus siglas en inglés) (y anteriormente, la tasa interbancaria de oferta de Londres [LIBOR, por sus siglas en inglés]).

Margen + índice = tasa de interés totalmente indexada o tasa de interés ajustable.

Por ejemplo, el prestamista A podría ofrecerte un margen del 2.50 % mientras que el prestamista B ofrece el 3 %. Si ambos prestamistas también usan el índice SOFR (que para este ejemplo es del 0.88 %), la tasa de interés totalmente indexada del prestamista A será del 3.38 % y la del prestamista B será del 3.88 %**. Dado que los márgenes siguen siendo los mismos durante la vigencia del préstamo, estas diferencias podrían sumar miles de dólares en pagos adicionales.**

Límites

Para reducir parte del riesgo inherente de las ARM para los prestatarios, los prestamistas han adoptado limitaciones en los cargos que trasladarán a los clientes a medida que aumenten las tasas de interés. Estas limitaciones se denominan límites de tasa de interés. (https://www.investopedia.com/terms/i/capstructure.asp)

Sin los límites, no habría techo para cuánto podría incrementarse tu tasa de interés en cada ajuste, lo que aumentaría la cantidad de tu pago mensual y la cantidad de interés que le deberías al prestamista si las tasas de interés subieran. Los límites son una característica necesaria de la mayoría de las ARM y se pueden aplicar de varias formas:

• Límite de tasa de ajuste inicial
• Tasa de ajuste posterior
• Límite de ajuste de por vida del préstamo

Tasa de ajuste inicial

Una vez que finaliza el período de tasa fija (que para una ARM 10/6 es 10 años o 120 pagos), ingresas en el período de tasa ajustable. La primera vez que se restablece tu tasa, solo puede subir una cantidad preestablecida por el prestamista, generalmente un 2 % o 5 %. Esto se llama tasa de ajuste inicial y la determina el índice de tasa aplicable más el margen descrito en los términos de tu préstamo original. Dado que potencialmente podría ser mucho más alta de lo que has estado pagando durante tu período de tasa fija, se establece un límite para protegerte contra una escalada repentina de las tasas de interés que tendría como resultado un aumento significativo en los pagos de intereses mensuales.

Límite de ajuste posterior

Después de que termina el período de ajuste inicial de 6 meses, un período de ajuste posterior comienza con sus propias limitaciones prescritas sobre las tasas de interés que se pueden cobrar. Generalmente, los prestamistas establecen un límite del 1-2 %, lo que significa que la nueva tasa no puede ser más de un 1-2 % más alta que la tasa anterior. Otra forma de verlo es que sería el índice actual más el margen o la tasa de interés actual más el límite, la cantidad que sea menor.

Límite de ajuste de por vida

Para proteger aún más a los prestatarios contra trayectorias de tasas de interés poco razonables, la mayoría de los prestamistas limita la cantidad de interés adicional que se puede cobrar durante la vigencia del préstamo. Es común que los prestamistas limiten el ajuste general de la tasa a un 5 %, aunque siempre es importante consultar con tu prestamista antes de obtener una ARM.

Los prestamistas suelen divulgar estos límites en porcentajes abreviados, a menudo expresados, por ejemplo, como 5/1/5. Estos porcentajes representan lo siguiente:

• 5 % = el límite porcentual aplicado a tu período de tasa de ajuste inicial
• 1 % = el límite porcentual posterior aplicado a todos los demás períodos de tasas de interés
• 5 % = el incremento máximo de la tasa de por vida que permite tu acuerdo de préstamo

Pisos de las tasas de interés

Cabe señalar que, así como existen límites para protegerte contra un aumento drástico de las tasas de interés, existen “pisos” para proteger al prestamista contra caídas sustanciales. Esto significa que, incluso si la tasa del índice pertinente + el margen ha caído muy por debajo de tu tasa fija inicial, la tasa de interés de tu hipoteca no necesariamente disminuirá al mismo nivel. A medida que exploras formas de obtener las mejores tasas de ARM a 10 años, siempre habla con tu prestamista para comprender cuál es el límite y el interés mínimo antes de firmar tu acuerdo.

ARM 10/1: la ARM original

Si bien muchos prestamistas la están reemplazando debido a la desaparición gradual del índice LIBOR (ver más abajo), la ARM 10/1 ha demostrado ser una opción de préstamo popular y duradera a lo largo de los años para muchos compradores de vivienda que buscan una tasa inicial atractiva. Similar a la ARM 10/6, la ARM 10/1 es una hipoteca con tasa variable con un período inicial de tasa fija de 10 años. Normalmente, esto ha significado que, para estos primeros 10 años, se ofrece a una tasa de interés más baja que la que estaría disponible para una hipoteca a 30 años. Cuando concluye el período de tasa fija (después de 10 años), el préstamo entra en el período de tasa ajustable.

Durante el período ajustable, las tasas de hipotecas 10/1 se restablecen una vez al año (de ahí el “1”) durante la vigencia restante del préstamo. Las hipotecas, incluidas las ARM, generalmente se emiten con plazos de 15- y 30 años. Esto significa que para una ARM a 10 años, el período ajustable general sería de 20 años para una hipoteca a 30 años (30 - 10 = 20) o 5 años por una hipoteca a 15 años (15 - 10 = 5).

Sale LIBOR, entra SOFR

Recientemente, el sector financiero ha comenzado a poner en práctica un cambio en toda la industria en lo que respecta a los préstamos con tasa ajustable y la frecuencia con la que se restablecerán.

En primer lugar, ha cambiado el índice que ha sido el principal responsable de determinar las tasas de interés para las tasas ajustables. Durante muchos años, los prestamistas usaron LIBOR (la tasa interbancaria de oferta de Londres) para fijar el precio de los préstamos para sus clientes. Sin embargo, debido a que su tasa se calculaba a través de estimaciones prospectivas de bancos mundiales, no siempre fue tan precisa como a muchos prestamistas y prestatarios les hubiera gustado.

Ingresa la tasa de financiación segura a un día o, SOFR. Se trata de un nuevo índice basado en transacciones reales en el mercado de recompra de bonos del Tesoro, donde los inversores ofrecen a los bancos préstamos a un día respaldados por sus activos en bonos. Porque usa transacciones financieras seguras ya garantizadas por valores del Tesoro como base para determinar las tasas, la expectativa es que SOFR será un indicador más seguro y confiable de las condiciones actuales del mercado y menos propenso a la manipulación. Nota: La mayoría de los prestamistas pretende usar el índice SOFR solo para hipotecas con tasa variable.

Adiós ARM 10/1, hola ARM 10/6

A medida que el sector hipotecario y bancario se aleja del LIBOR, muchos prestamistas también están cambiando la frecuencia de los períodos de ajuste de tasas. Más aún, si quieren hacer negocios con Fannie Mae y Freddie Mac, tienen que hacerlo. Debido a que SOFR es un índice “retrospectivo” que usa datos anteriores para informar las tasas actuales, es necesario volver a calcular las tasas hipotecarias con más frecuencia para reflejar las condiciones del mercado, es decir, cada seis meses en lugar de una vez al año.

Los compradores de vivienda verán cada vez más anuncios de ARM 10/6, 7/6 y 5/6 en lugar de 10/1, 7/1 y 5/1. Si bien este nuevo cronograma puede ser un poco desconcertante para algunos posibles compradores de vivienda que consideran una ARM, es mejor pensar en los nuevos períodos de tasa de interés variable de seis meses como mayores oportunidades para beneficiarse potencialmente de las condiciones del mercado controladas con precisión que podrían proporcionar tasas de interés más bajas.

Tasas de ARM a 10 años frente a tasas de ARM a 7 años

La ARM a 10 años es una de los pocas ARM disponibles para los prestatarios. Veamos las diferencias con otro préstamo popular: las ARM a 7 años

ARM 7/6 frente a ARM 10/6

• Tasas de interés reducidas: Puedes esperar una tasa de interés ligeramente más baja con una ARM 7/6 que para una ARM 10/6 durante el período de tasa fija. Debido al hecho de que las tasas pueden cambiar considerablemente en el período de tasa de interés variable, las tasas más bajas durante la fase inicial pueden proporcionar un incentivo para seleccionar un préstamo 7/6.

• Ventajas para aquellos que tienen previsto vender en poco tiempo: Debido a que el período de tasa fija inicial o “atractivo” es relativamente breve (7 años), no tienes que preocuparte por enfrentar un posible aumento de tasas en el período de tasa ajustable si tienes previsto mudarte próximamente. Una ARM 10 años también es eficaz para tales fines, pero la tasa de interés normalmente es menor con una ARM 7/6.

• Los prestatarios posiblemente puedan pagar más por una vivienda: Una ARM 7/6 puede ser preferible para las personas que quieren comprar una vivienda un poco más costosa. Debido a que aumenta el poder adquisitivo, puede permitirte ampliar la lista de posibles viviendas que puedes comprar. Una ARM a 10 años proporciona más estabilidad, pero menos poder adquisitivo inicial que una ARM a 7 años. Una calculadora de asequibilidad de vivienda también puede ser útil para determinar la asequibilidad.

Por ser hipotecas con tasa variable, estos préstamos comparten muchas características de diseño y atraen a muchos de los mismos prestatarios.

Tasas de ARM a 10 años frente a tasas de ARM a 5 años

La ARM 5/6 es similar a la ARM 7/6, pero contiene un período de tasa fija aún más limitado. Por lo general, las tasas que se ofrecen durante este período de prueba son más bajas que las de una ARM 7/6 o 10/6. Para quienes buscan recibir una buena tasa de interés ahora y luego vender o refinanciar con una hipoteca a tasa fija después de cinco años, esta podría ser una opción particularmente atractiva.

Si bien las ARM 5/6 ofrecen todas las ventajas de las otras hipotecas con tasa variable mencionadas anteriormente, pueden ser determinantes en un área en particular. Dado que generalmente proporciona al prestatario un período de tasa fija sumamente atractivo, el préstamo 5/6 puede ser un incentivo adicional para que las personas que compran su primera vivienda den el paso de ser propietarios de una vivienda. Esto se debe a que las tasas más bajas aumentan el poder adquisitivo, lo que hace que cualquier vivienda sea más asequible. El ahorro en el pago de intereses puede permitir un mayor pago inicial e incluso evitar el seguro hipotecario privado (PMI).

Por supuesto, una ARM 5/6 contiene riesgo incorporado en la parte final. Supongamos que ambos préstamos tienen el mismo plazo de 30 años. Dado que el préstamo 5/6 tiene un período más prolongado de tasa variable que una ARM a 10 años (25 años frente a 20 años), existe un potencial significativo de que las tasas fluctúen en el período posterior de tasa variable. Si las tasas aumentan significativamente, es posible que tengas que lidiar con la carga de pagos mensuales mucho más altos.

Tasas de ARM a 10 años frente a tasas de hipotecas a tasa fija a 30 años

La hipoteca a tasa fija a 30 años es una de las opciones de préstamo más populares para los posibles compradores de vivienda, principalmente debido a la atractiva uniformidad de los pagos mensuales establecidos. Para las personas que pueden fijar una buena tasa de interés, existe la tranquilidad de saber que las tasas no cambiarán y que las condiciones impredecibles del mercado no afectarán los pagos futuros.

La ARM 10/6 tiene, por definición, más riesgo incorporado, pero también podría generar mayores ahorros en las condiciones adecuadas. Por ejemplo, una ARM 10/6 generalmente presenta una tasa de interés más baja para los primeros 10 años que una hipoteca a tasa fija convencional a 30 años. Después de ese período, la ARM puede subir o bajar, lo que genera una oportunidad de obtener potenciales ahorros o pagos más altos dependiendo del índice SOFR + el margen. Si bien existen límites para evitar fluctuaciones desmedidas, aun así podrías terminar pagando más con una ARM 10/6 en los años 10-30 de lo que pagarías con una hipoteca a tasa fija a 30 años.

Sin embargo, en una era en la que la refinanciación está fácilmente disponible, la mayoría de las personas no paga la misma tasa durante 30 años, independientemente de que la tasa fija o ajustable. Es esencial ser suficientemente flexible y conocer las opciones disponibles para ti. Las acciones proactivas, como comunicarte con tu prestamista para analizar la refinanciación u otras opciones, pueden mitigar los efectos de los ajustes de tasas semestrales durante la vigencia de tu préstamo.

En segundo lugar, elegir una ARM 10/6 y recibir una tasa hipotecaria inicial baja puede proporcionar los ahorros iniciales necesarios para aumentar el pago inicial y evitar pagar el PMI. Muchas personas que eligen una ARM pueden tener previsto mudarse después del período de tasa fija, con lo cual se elimina el riesgo inherente de las hipotecas con tasa variable.

Tasas de ARM a 10 años frente a tasas de hipotecas a tasa fija a 15 años

Es interesante señalar que las hipotecas a tasa fija a 15 años normalmente son más bajas que la mayoría de las ARM, incluidas las ARM a 10 años. Podrías pensar que esto haría que la tasa fija a 15 años sea la opción obvia; sin embargo, debes tener en cuenta un cronograma de amortización que exige un período más limitado para reembolsar el capital del préstamo. Esto da como resultado pagos mensuales notablemente más altos que una ARM a 10 años que forma parte de una hipoteca a 30 años.

Si tienes un ingreso alto, posiblemente estés dispuesto a negociar pagos mensuales de la hipoteca más altos por el beneficio de una tasa de interés más baja y un tiempo más breve hasta que estés libre de deudas y seas propietario absoluto de tu vivienda. Para estas personas, una hipoteca a tasa fija a 15 años puede resultar muy atractiva. Por supuesto, hablar con un oficial de préstamos de confianza sobre tu situación financiera e introducir información pertinente en una calculadora de hipotecas confiable es la mejor manera de comparar las ventajas y las desventajas de una ARM 10/6 frente a una hipoteca a tasa fija a 15 años.

Cuándo conviene una ARM 10/6

En verdad, todas los ARM disponibles son híbridas y contienen elementos de tasa fija y tasa ajustable. Sin embargo, la ARM 10/6 tiene el período de tasa fija más largo, lo cual hace que sea ideal para una persona que quiere quedarse más tiempo en su vivienda y, a su vez, conservar los beneficios de una tasa inicial normalmente baja.

Diez años también te dan mucho tiempo para establecer mejor tus finanzas, aumentar los ingresos y estar preparado para cualquier aumento durante el período de tasa variable; del mismo modo, los propietarios de viviendas también pueden decidir vender o refinanciar antes de que comience el período de tasa variable. Si bien hay muchas opciones de financiación disponibles, una ARM 10/6 sigue siendo una opción popular para muchas personas que pueden tolerar cierto grado de riesgo. Combina sensatamente los potenciales ahorros de intereses iniciales con un período considerable de estabilidad a una tasa fija.

Cuándo conviene una hipoteca a tasa fija

Como muchos oficiales de préstamos pueden decirte, un préstamo a tasa fija ofrece la ventaja clave de pagos estables y predecibles, y en el caso de la hipoteca a tasa fija a 30 años, pagos mensuales más bajos distribuidos en un período de 30 años. Con una tasa fija, estás protegido contra cualquier cambio radical en las tasas de interés que podría crear una presión financiera excesiva.

Ventajas y desventajas de las ARM a 10 años

En resumen, obtener una hipoteca con tasa variable a 10/6 tiene algunas ventajas y desventajas fácilmente identificables.

Ventajas de las ARM a 10 años

• Período inicial prolongado de tasas de interés normalmente bajas que brindan ahorros reales a los propietarios de viviendas durante los primeros 10 años de propiedad.
• Las tasas de interés iniciales más bajas pueden hacer que sea más fácil calificar para un préstamo sobre la base de la relación deuda a ingresos.
• Límites en las tasas de interés que protegen al comprador contra aumentos dramáticos en las tasas de interés vigentes durante el período de tasa ajustable.
• Potenciales pagos más bajos a largo plazo si las condiciones del mercado producen un contexto de tasas de interés favorables durante el período de tasa ajustable.

Desventajas de las ARM a 10 años

• Riesgo potencial de aumento de la tasa durante el período de tasa ajustable. No todos los compradores de vivienda son buenos candidatos debido a la naturaleza impredecible de las condiciones del mercado, e incluso pequeños aumentos en las tasas podrían generar miles de dólares en pagos adicionales durante la vigencia del préstamo.
• Las ARM contienen reglas subyacentes que pueden ser complejas y difíciles de entender para muchos prestatarios.
• Pueden aplicarse penalidades por pago anticipado. Muchos prestamistas tienen estipulaciones con respecto a los propietarios de vivienda que desean vender o refinanciar su propiedad dentro de los primeros cinco años de propiedad. Consulta con tu prestamista para verificar si esto te afecta.

Los cálculos de un préstamo ARM 10/6

¿Quieres comprender mejor los ahorros potenciales de una ARM a 10/6? Repasemos una comparación para ver las diferencias con una hipoteca a tasa fija a 30 años.

Considera esto: 10 años atrás, el comprador A y el comprador B fueron aprobados para una vivienda que cuesta $300,000. El comprador A ha elegido un préstamo ARM a 10 años al 2.50 %. El comprador B ha decidido obtener una hipoteca a tasa fija a 30 años con una tasa ligeramente superior del 3 %**.

Comprador A: primeros 10 años de una ARM a 10/6

• Precio de compra: $300,000
• Monto del préstamo: $240,000 (supone un pago inicial del 20 %)
• Pago mensual de ARM a 10 años: $2,262
• Total pagado después de 10 años: $271,440

Comprador B: primeros 10 años de una hipoteca a tasa fija a 30 años

• Precio de compra: $300,000
• Monto del préstamo: $240,000 (supone un pago inicial del 20 %)
• Pago mensual de tasa fija a 30 años: $2,317
• Total pagado después de 10 años: $278,040

Después de 10 años, esa decisión de obtener un préstamo ARM le ahorró al comprador A un total de $6,600.***

En este ejemplo, la diferencia de ahorro entre una ARM 10/6 después de 10 años y una hipoteca convencional a 30 años es clara y sustancial: para el período inicial de tasa fija, la ARM a 10 años le costará al comprador A $6,600 menos que los primeros 10 años de la hipoteca a tasa fija a 30 años del comprador B.

Por supuesto, los potenciales ahorros de una ARM siempre se ven contrarrestados por la naturaleza impredecible de lo que sucede después de la fase inicial de 10 años del préstamo. Es ahí donde pueden surgir las diferencias clave. Sin embargo, dado el hecho de que 10 años es bastante tiempo para planificar el futuro, muchos prestatarios podrían refinanciar o vender su vivienda, con lo cual evitarán las consecuencias negativas del período de tasa variable.

Cómo encontrar excelentes tasas hipotecarias a 10 años

Comprar una vivienda es un hecho muy importante; exige investigación y una preparación cuidadosa para obtener la mejor tasa de interés hipotecario a 10 años y maximizar los ahorros potenciales.

Una vez que has decidido seguir adelante con una compra o una refinanciación, no olvides hablar con un profesional hipotecario de confianza que puede ayudarte con tu solicitud y responder las preguntas que tengas sobre los numerosos productos hipotecarios disponibles para compradores de vivienda.