Tasas de ARM a 5 años vigentes
Preguntas frecuentes sobre las tasas de ARM a 5 años
Préstamos a tasa ajustable: un resumen general
La ARM a 5/6: un análisis más profundo
Tasas de ARM a 5 años frente a tasas de ARM a 7 años
Tasas de ARM a 5 años frente a tasas de ARM a 10 años
Tasas de ARM a 5 años frente a tasas de hipotecas de tasa fija a 30 años
Tasas de ARM a 5 años frente a tasas de hipotecas de tasa fija a 15 años
Cuándo conviene una ARM a 5 años
Cuándo conviene una hipoteca a tasa fija
Los cálculos de un préstamo ARM 5/6
Cómo encontrar las mejores tasas hipotecarias a 5 años
¿Qué es una ARM 5/6?
Cuando eches un vistazo a las tasas hipotecarias durante el proceso de compra de una vivienda, te darás cuenta de que los ARM (hipotecas de tasa ajustable) se presentan casi siempre como fracciones: 10/1, 10/6, 7/1, 7/6, y así sucesivamente. Lo mismo ocurre con la ARM a 5 años. Específicamente, una ARM a 5/6 es una hipoteca con tasa ajustable que tiene una tasa fija durante los primeros cinco años (de ahí el “5”) y luego pasa a una tasa ajustable por el resto del préstamo. El “6” denota un “reajuste” de la tasa cada seis meses o dos veces por año. Esto no necesariamente significa que pagarás más intereses; solo significa que la información de los índices relevantes + el margen se aplicarán a tu préstamo cada seis meses y, según la situación de las tasas de interés, tus pagos pueden aumentar, disminuir o permanecer igual.
Es importante señalar que el concepto de reajuste de tasas cada seis meses es nuevo en el mercado. Durante décadas, las ARM a 5 años se han reajustado anualmente durante el período de tasa variable; de ahí las populares ARM 5/1. Sin embargo, como se explica a continuación con mayor detalle, la mayoría de los prestamistas está cambiando a una hipoteca con tasa variable que se restablece cada seis meses para capturar información de mercado más precisa. Bienvenido a la era de las ARM a 5/6.
Préstamos a tasa ajustable: un resumen general
Una ARM (hipoteca con tasa variable) es un tipo de hipoteca con dos períodos de tasa distintos: uno fijo y otro ajustable. En ese sentido, es un híbrido. Un período inicial de tasa fija (normalmente de 5, 7 o 10 años) es seguido por un período más largo en el que la tasa se ajusta de acuerdo con el contrato de préstamo. En consecuencia, una ARM a 5-, 7- o 10 años no debe confundirse con una hipoteca a 5-, 7- o 10 años; los dígitos iniciales solo se refieren a la cantidad de años que la tasa permanece fija antes de pasar al período de tasa variable.
La tasa ajustable se basa en un índice que refleja las condiciones del mercado más la tasa marginal, que es un porcentaje predeterminado por tu prestamista y descrito en tu contrato hipotecario. El margen nunca cambia, pero la tasa indexada sí. Juntos, estos crean la tasa de interés totalmente indexada que define la ARM.
Si bien la mayoría de los prestatarios pueden esperar tasas atractivas, incluso por debajo de las del mercado, durante el período fijo inicial, el período de tasa variable está fuertemente influenciado por las condiciones actuales del mercado, es decir, las transacciones del Tesoro en el mercado de recompra de valores. Las tasas que se ajustan a la baja podrían brindarte amplios ahorros, mientras que las condiciones que tienen como resultado una tasa más alta podrían obligarte a pagar miles de dólares más durante la vigencia del préstamo*. Todo depende.
La ARM a 5/6: un análisis más profundo
Ahora que conoces las tasas ajustables y has tenido una introducción a las tasas de las ARM a 5/6, profundicemos un poco más en cómo se determinan estas tasas de interés.
Como dijimos anteriormente, el período inicial de tasa fija generalmente se ofrece a los prestatarios a una tasa inferior a la del mercado, lo que proporciona un período de potenciales ahorros y previsibilidad del que disfrutan los propietarios de viviendas. En especial, este es el caso de las personas que compran su primera vivienda, que desean aprovechan las tasas bajas para hacer posible la compra.
Actualmente los prestamistas suelen ofrecer ARM a 5-, 7- o 10 años. Si bien es tiempo suficiente para acumular capital, aumentar los niveles de ingresos e incluso determinar si una refinanciación es adecuada para ti, deja mucho tiempo en la parte final del préstamo. Para una ARM a 5 años que se ofrece como parte de una hipoteca a 30 años, los prestatarios podrían potencialmente tener hasta 25 años en la parte final del préstamo, en otras palabras, 25 años de tasas variables sobre las que tienes poco control.
Límites
Si bien siempre existe la posibilidad de pagar más una vez que comienza el período de tasa ajustable, la buena noticia es que incluso en el caso de un aumento de la tasa, no correrás peligro de un aumento exponencial de los pagos mensuales. La industria hipotecaria protege a los prestatarios de los aumentos considerables en las tasas al ofrecer límites.
Un límite es esencialmente un tope que se impone a la ARM para que no pueda elevarse a un nivel que sería poco razonable. Los prestamistas actuales ofrecen un par de tipos diferentes de límites de tasas. Vamos a analizarlos.
Límite de tasa de interés inicial
Para propietarios de vivienda que tienen una ARM 5/6, el pago mensual que seguramente los inquietará más es el primer pago de la hipoteca directamente después del período de tasa fija de 5 años. Este es el período de tasa de ajuste inicial, y la mayoría de los prestamistas establece un límite del 2 %, lo que significa que la tasa combinada de margen + índice no puede incrementarse más del 2 % por sobre lo que pagabas durante el período de tasa fija.
Límite de tasa de interés periódico
El segundo tipo de límite superior de la tasa de interés para una ARM a 5 años es el límite de la tasa de interés periódico o incremental. A medida que pasas de un período de ajuste de seis meses al siguiente, tu prestamista establece un límite sobre cuánto puede aumentar la tasa hipotecaria; normalmente, se establece también en un 1 %.
Límite de tasa de interés de por vida
Afortunadamente, también existe un límite de por vida para los incrementos de las tasas de interés durante la vigencia del préstamo. Si bien esta tasa puede cambiar según el prestamista, normalmente se establece en un 5 %. Y, si bien la idea de tener un incremento de solo un 5 % puede no ser muy reconfortante para la mayoría de las personas que tienen una ARM a 5 años, la buena noticia es que las tasas no han tenido un salto de 5 puntos en casi dos décadas. Es muy poco probable que los pagos mensuales de hipoteca alguna vez aumenten un 5 %. Sin embargo, si llegara a eso, los límites están para proporcionar una red de seguridad.
Los prestamistas a menudo revelan estos límites en porcentajes abreviados, como en el siguiente ejemplo que se vería así 2/1/5:
- 2 % = el límite porcentual aplicado a tu período de tasa de ajuste inicial
- 1 % = el límite porcentual periódico o posterior aplicado a períodos adicionales de tasas de interés
- 5 % = el incremento máximo de la tasa de por vida que permite tu acuerdo de préstamo
Pisos
Así como hay techos o límites, también existen pisos. Mucho antes de la era actual de caída de las tasas de interés, los prestamistas se protegieron estableciendo pisos para las hipotecas con tasa variable, garantizando así un ingreso mínimo por intereses en caso de una caída drástica de las tasas de interés. Hay pisos de por vida, así como pisos que son aplicables de un período de tasa al siguiente. Consulta con tu prestamista para averiguar si los pisos se aplican a tu ARM.
¿Qué es una ARM 5/1?
Ahora que sabemos un poco sobre las ARM 5/6 y cómo funcionan las ARM en general, echemos un vistazo a los reconocidos préstamos ARM 5/1: una hipoteca de tasa variable conocida por muchos.
Como puedes ver, la ARM 5/1 consta de cinco años iniciales a una tasa fija (baja) seguidos de un segundo período (“1”) donde la tasa se reajusta anualmente sobre la base de la tasa de interés vigente + margen. De manera que es muy similar a la ARM 5/6; el período de reajuste de tasas es la principal diferencia.
Sin embargo, como resultado de algunos cambios en el sector financiero en general, la popular ARM 5/1 está desapareciendo. Es un proceso que comenzó durante el último año y continuará hasta que la mayoría de los prestamistas ya no usen las ARM 5/1.** El motivo no tiene nada que ver con el período de la tasa de ajuste en sí, sino con los índices financieros que informan las tasas.
Entra LIBOR, sale SOFR
¿Qué es LIBOR? ¿Y qué es SOFR? Más arriba, mencionamos los índices financieros. LIBOR (tasa interbancaria de oferta de Londres) ha sido durante décadas el índice de referencia para proporcionar tasas de interés variables a bancos, compañías de tarjetas de crédito y otros prestamistas. Sin embargo, en los últimos años, los reguladores han descubierto algunas fallas en el índice que lo dejaron vulnerable a la manipulación y a la disminución de la precisión. Dados estos desafíos, Fannie Mae y Freddie Mac han dicho que ya no aprobarán ARM basadas en LIBOR.
Afortunadamente, existe otro punto de referencia financiero que ha demostrado ser preciso y confiable y, a diferencia de LIBOR, sus tasas se restablecen cada seis meses en lugar de una vez al año. Es un índice llamado SOFR (tasa de financiación garantizada a un día), formulado para resistir la manipulación, que usa datos basados en transacciones de gran volumen en el mercado del Tesoro para determinar las tasas de interés vigentes. Para fines de precisión, también se restablece cada seis meses en lugar de una vez al año.
Dado que SOFR incorpora transacciones financieras seguras ya garantizadas, sus datos ofrecen un retrato más preciso de las condiciones del mercado y, por lo tanto, una tasa de interés más precisa para tu ARM (cuando se suma al margen de tu prestamista).
Tasas de ARM a 5 años frente a tasas de ARM a 7 años
Ya sea que se trate de una ARM 5/1 o una ARM 5/6, vale la pena ver las diferencias con otra ARM que emiten los prestamistas: la ARM a 7 años.
Es cierto que la ARM a 5 años y su contraparte a 7 años tienen mucho en común:
- Ambas tienen un período de tasa fija inicial corto
- Ambas tienen períodos de tasas ajustables prolongados
Estas son las diferencias clave:
- Generalmente, una ARM a 5 años cuenta con una tasa de interés más atractiva durante el período inicial de tasa fija. Este es un intento de equilibrar el período más largo de riesgo asociado a la ARM en la parte final del préstamo.
- Una tasa de interés potencialmente más baja durante los primeros cinco años también sirve como incentivo para que las personas que compran su primera vivienda puedan ser propietarias. Con una tasa baja, pueden administrar más fácilmente los pagos futuros. En cuanto al riesgo potencial de pagos más altos dentro del período de ARM, muchas personas pueden elegir refinanciar con una tasa fija cuando finalice su período de tasa inicial o decidan vender su vivienda y liberarse de la hipoteca.
Tasas de ARM a 5 años frente a tasas de ARM a 10 años
Comparemos la ARM a 5 años con la ARM a 10 años.
Si bien ambas son hipotecas con tasa variable, es evidente que una tiene el doble de duración que la otra. Esto produce algunas diferencias cruciales que vale la pena analizar:
Tasas de interés más bajas
Incentivo para compradores de vivienda
Una vivienda más costosa
Vender en poco tiempo
Si bien son varios los motivos por los que muchos prestatarios buscan una ARM a 5 años, la ARM a 10 años sin dudas tiene sus méritos, especialmente en la parte final del préstamo. Por ejemplo, más tiempo en la parte final (para una hipoteca a 30 años sería de 25 años; para una hipoteca a 15 años significaría 10 años) crea un riesgo adicional de un aumento prolongado de la tasa. Si te preocupa que tu ARM aumente, una ARM a 5 años es terreno fértil para estas inquietudes. Una ARM a 10 años mitiga un poco eso. Claro está que la refinanciación a una hipoteca a tasa fija podría resolver este problema por completo.
Tasas de ARM a 5 años frente a tasas de hipotecas a tasa fija a 30 años
Una de las decisiones más importantes que deberás tomar mientras te preparas para obtener una hipoteca o refinanciar tu vivienda es si vas a optar por una tasa variable o una tasa fija. Veamos algunas de las ventajas y las desventajas de una ARM a 5 años frente a una tasa fija a 30 años.
Ventajas de obtener una ARM a 5 años
- La ARM 5 años comúnmente proporcionará a los prestatarios una tasa de interés más baja durante el período inicial. Si estás buscando ahorrar en la parte inicial del préstamo, la ARM 5/6 podría ser superior a la hipoteca con tasa variable a 30 años.
- La tasa de interés generalmente baja no solo tiene como resultado pagos mensuales reducidos, sino que podría ayudarte a costear tu vivienda porque deja más dinero disponible para el pago inicial e incluso evita el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés).
- La ARM 5 años puede ser ideal si tienes previsto vender tu vivienda después de cinco años. Piénsalo: pudiste pagar tu vivienda, asegurarte potenciales ahorros y ahora, justo cuando la tasa fija inicial está a punto de vencer, vendes tu casa y evitas la imprevisibilidad de las tasas variables. Una hipoteca a tasa fija a 30 años no ofrece tal ventaja. Si bien las oportunidades de refinanciación siempre estarán disponibles, la tasa de interés que pagas en tu hipoteca actual sigue siendo la misma durante la vigencia del préstamo.
Desventajas de obtener una ARM a 5 años
- Mientras que una ARM 5 años podría generar ahorros durante el período inicial de tasa fija, una vez que pasa al período de tasa variable, ya no se sabe qué va a ocurrir. Si tu tolerancia a la imprevisibilidad no es muy alta, estarías mejor con una hipoteca a tasa fija. Muchos prestatarios se sienten cómodos pagando su compra en incrementos constantes sin tener que lidiar con las condiciones fluctuantes del mercado.
- En un entorno de tasas de interés bajas, la diferencia entre una ARM y una a 30 años a tasa fija puede no ser muy grande. Una ARM a 5 años puede ser más baja, pero no mucho. En tales circunstancias, una tasa fija a 30 años puede proporcionar dos beneficios: potenciales ahorros y tranquilidad durante un período considerable.
Tasas de ARM a 5 años frente a tasas de hipotecas a tasa fija a 15 años
La hipoteca de tasa fija a 15 años sigue siendo una opción popular para quienes están dispuestos a absorber pagos mensuales más altos para tener la oportunidad de pagar su deuda más rápidamente. Veamos una comparación con una ARM a 5 años:
Tanto la hipoteca a tasa fija a 15 años como la ARM a 5 años ofrecen a los prestatarios la oportunidad de obtener tasas de interés más bajas que el promedio. Sin embargo, con frecuencia, la tasa fija a 15 años es más baja que las tasas disponibles para una ARM 5/1 o 5/6. Además, con una hipoteca a 15 años, tienes un cronograma de amortización diseñado para liquidar tu préstamo completo + intereses en 15 años. Eso significa pagos mensuales más altos sin importar cuán baja sea la tasa de interés. Para las personas con ingresos sólidos y solvencia crediticia comprobada, podría ser preferible un cronograma de pagos condensado. Siempre es prudente evaluar las distintas situaciones con una calculadora de hipoteca para ver si te sientes cómodo con los pagos estimados.
Además, al igual que la tasa fija a 30 años, la hipoteca de tasa fija a 15 años proporciona previsibilidad al prestatario. En un mundo de tasas variables y costos cambiantes, este puede ser un producto muy buscado. Lamentablemente, una ARM a 5 años no ofrece previsibilidad. La tasa hipotecaria durante el período de ajuste del préstamo, aunque atenuada por los márgenes, podría aumentar y costarte cientos de dólares adicionales por año en pagos. También podría tener como resultado ahorros de cientos de dólares por año, o más. Con una ARM, el potencial de aprovechar la variabilidad para ahorrar es un riesgo incorporado aceptable. Pero esto es cierto solo para algunas personas.
Cuándo conviene una ARM 5 años
En cierto sentido, todas las ARM son préstamos híbridos, lo que significa que cada una de ellas está diseñada con elementos de tasa fija y tasa ajustable. Dicho esto, las personas eligen ARM, particularmente una ARM a 5 años, debido a la tasa inicial normalmente baja que podría generar suficientes ahorros por adelantado para compensar lo que venga después. Y, actualmente, la mayoría de los propietarios de vivienda decide salirse de la ARM antes de enfrentar todos sus efectos. Venden o refinancian.
Muchas son personas que compran su primera vivienda, que están organizando sus finanzas y preparándose para una compra más grande más adelante; estos propietarios de viviendas suelen salirse de la ARM vendiendo después de cinco años de tasas de interés generalmente más bajas. Algunos tienen la intención de refinanciar y hacer la transición a una tasa fija. Cualquiera sea el contexto exacto, si los potenciales ahorros anticipados son una prioridad, ¿por qué no elegir la ARM con una excelente tasa de interés inicial? Este es el atractivo de la ARM a 5 años.
Cuándo conviene una hipoteca a tasa fija
Las hipotecas a tasa fija siguen siendo la piedra angular de la experiencia de compra de vivienda en Estados Unidos y no van a desaparecer. En los últimos años, un contexto de tasas de interés bajas solo ha puesto aún más de manifiesto su importancia para los propietarios de vivienda. Mientras que una ARM representa un riesgo, una hipoteca a tasa fija es estable y predecible, y si se extiende durante 30 años, puede ser bastante asequible. Y con la creciente popularidad de las refinanciaciones, los propietarios de viviendas se están dando cuenta de que, aunque no hayan obtenido una tasa de interés óptima, es probable que tengan la oportunidad de sentarse con un prestamista y hablar sobre la refinanciación de un nuevo acuerdo y la potencial reducción de sus pagos de intereses. Una vivienda es una inversión y una hipoteca a tasa fija es una excelente manera de hacerla asequible y fácil de entender.
Los cálculos de un préstamo ARM 5/6
Puede ser de ayuda analizar una ARM 5/6 con la ayuda de un ejemplo. A continuación, comparamos una ARM 5/6 (como parte de una hipoteca a 30 años) con una hipoteca convencional a tasa fija a 30 años.
Tanto el comprador X como el comprador Y han sido evaluados y recibieron la aprobación para hipotecas a 30 años. El comprador X opta por una ARM a 5 años, y consiguió una tasa inicial más baja del 2.5 %. El comprador Y opta por una tasa fija a 30 años más segura y predecible, con una tasa hipotecaria del 3 %***, igualmente muy razonable.
Comprador X: primeros 5 años de una ARM 5/6 al 2.5 %
- Precio de compra: $400,000
- Monto del préstamo: $320,000 (supone un pago inicial del 20 %)
- Pago mensual de ARM a 5 años: $1,264
- Total pagado después de 5 años: $75,840
Comprador Y: primeros 5 años de una hipoteca a tasa fija a 30 años al 3 %
- Precio de compra: $400,000
- Monto del préstamo: $320,000 (supone un pago inicial del 20 %)
- Pago mensual de tasa fija a 30 años: $1,349
- Total pagado después de 5 años: $80,940
Después de 5 años, la decisión del comprador X de obtener una ARM con una tasa de interés inicial más baja tuvo como resultado un ahorro de $5,100****.
Cómo encontrar excelentes tasas hipotecarias 5 años
En el entorno crediticio actual, a los prestatarios se les presentan muchos productos y opciones cuando se trata de obtener una hipoteca. Si bien una hipoteca a tasa fija sigue siendo la opción más popular para la mayoría de las personas, quienes son más tolerantes al riesgo pueden disfrutar de los beneficios de obtener una ARM a 5 años.
Siempre es importante comprender tus fortalezas y debilidades financieras, cuánto puedes pagar y cuáles son tus objetivos para ser propietario de una vivienda a corto y largo plazo. Una vez que hayas decidido esto, habla con un prestamista de confianza que puede guiarte durante el proceso y ayudarte a encontrar excelentes tasas hipotecarias a 5 años disponibles hoy.
Ahora que sabes sobre las hipotecas a 5 años
Hipotecas a 5 años frente a otros tipos de hipotecas
*Savings, if any, vary based on consumer’s credit profile, interest rate availability, and other factors. Comuníquese con Rate para conocer las tasas vigentes. Se aplican restricciones.
**Algunos prestamistas continuarán emitiendo hipotecas con tasa variable anualmente usando datos de mercado recopilados del índice de las letras del Tesoro de vencimiento constante (CMT, por sus siglas en inglés).
***Las tasas de muestra y las situaciones son solo para fines ilustrativos, no con la intención de dar recomendaciones hipotecarias o financieras específicas a las circunstancias de una persona determinada, y no debe basarse en ellas como tales. Rate, Inc. no puede predecir cuáles serán las tasas en el futuro.
****Sin incluir los costos de cierre aplicables, los cargos de originación y demás cargos que pueden aplicarse tanto a las hipotecas a tasa fija como a las ARM.
Para obtener más información sobre las hipotecas con tasa variable, visite https://files.consumerfinance.gov/f/201401_cfpb_booklet_charm.pdf.
Toda la información proporcionada en esta publicación es solamente con fines informativos y educativos y ninguna parte de este contenido debe interpretarse como instrucciones o asesoría de inversión, financiera o legal.
Divulgaciones generales
- El pago de muestra no incluye impuestos, seguros o avalúos. Se requiere una MIP (prima de seguro hipotecario) en todos los préstamos de la FHA y un PMI (seguro hipotecario privado) es requisito para todos los préstamos convencionales donde la relación LTV es superior al 80 %.
- Las tasas de interés hipotecario que se muestran están basadas en un período de fijación de tasa de 60 días.
- La APR (tasa porcentual anual) que se muestra es una medida del costo de pedir dinero prestado expresado como un porcentaje anual. Para los préstamos hipotecarios, excepto las líneas de crédito sobre el capital de la vivienda, incluye la tasa de interés más otros cargos o tarifas (como seguro hipotecario, puntos de descuento y cargos de originación). Para las líneas de crédito sobre el capital de la vivienda, la TPA simplemente refleja la tasa de interés. Al buscar una hipoteca, puede usar la TPA para comparar los costos de préstamos similares entre prestamistas.
- Los costos de cierre totales estimados anteriores no constituyen ni sustituyen una estimación del préstamo, que incluye una estimación de los costos de cierre, que recibirás una vez que solicites un préstamo. Los importes proporcionados anteriormente para los costos totales estimados de cierre son estimaciones basadas en el estado seleccionado. NO es una aprobación de préstamo hipotecario ni un compromiso de préstamo. Los cargos, los costos y el pago mensual reales de tu transacción de préstamo específica pueden variar y pueden incluir cargos y costos adicionales de la ciudad o el condado, entre otros.
- Estas tasas hipotecarias se basan en una variedad de supuestos y condiciones que incluyen una puntuación crediticia del consumidor que puede ser más alta o más baja que tu puntuación crediticia individual. La tasa de interés de tu préstamo dependerá de las características específicas de la transacción de tu préstamo y de tu historial crediticio hasta el momento del cierre.
- Para préstamos con tasa ajustable, tu pago mensual de capital e intereses será fijo durante un período y luego puede cambiar según los ajustes anuales de la tasa de interés. Antes de elegir una ARM, debes decidir si puedes costear el pago máximo estimado si la tasa aumenta. Para comprender por completo los pagos mínimos y máximos, habla con un experto en préstamos hipotecarios.
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