Índice

¿Qué es un préstamo ARM (hipoteca con tasa ajustable)?

¿Qué es una ARM 7/6?

¿Qué es una ARM 7/1?

Tasas de ARM a 7 años frente a tasas de hipotecas a tasa fija a 30 años

Tasas de ARM a 7 años frente a tasas de hipotecas a tasa fija a 15 años

Hipotecas a 7 años frente a otros tipos de hipotecas

¿Quién debería considerar una ARM?

Ventajas de la ARM a 7 años

Desventajas de la ARM a 7 años

Los cálculos de un préstamo ARM 7/6

Cómo encontrar la tasa de ARM a 7 años más baja

¿Qué es un préstamo ARM (hipoteca con tasa ajustable)?

A medida que la economía de los bienes raíces continúa evolucionando, algunos compradores buscan opciones hipotecarias que se desvíen de la estructura de tasa fija a largo plazo. El vaivén del mercado inmobiliario continúa presentando nuevas oportunidades para que los compradores se conviertan en propietarios de vivienda, y cuando los economistas predicen que las tasas de interés promedio del mercado continuarán aumentando, los compradores que buscan solicitar un préstamo hipotecario podrían optar por una hipoteca con tasa ajustable.

Una hipoteca con tasa ajustable, ARM, es una estructura de préstamo hipotecario que garantiza una tasa de interés fija por un número establecido de años, con ajustes periódicos cuando se termina el plazo de tasa fija.

Generalmente, las ARM se expresan como dos variables, por ejemplo, “5/6” o “7/6; el primer número indica el período en el que la tasa de interés permanece fija, y el segundo representa con qué frecuencia se ajustará después del período de tasa fija. Por ejemplo, una ARM 5/5 comenzaría con una hipoteca a tasa fija durante los primeros cinco años. Cuando termine ese plazo, la tasa de interés se reajustará cada cinco años. Las ARM con períodos de ajuste de 5 años son poco frecuentes.

El período de tasa fija de la ARM puede variar de 1-10 años, según tu prestamista y las estructuras de financiación que tenga disponibles. Cuando termina el período de tasa fija, tu tasa podría ajustarse y ser más alta o más baja que antes, según el estado del índice y los márgenes.

Muchos compradores se sienten atraídos por una ARM por la posibilidad de ahorrar dinero. En una hipoteca de tasa fija a 30 años, tus pagos de intereses son fijos durante toda la duración del préstamo, sin importar cómo cambie el mercado después de que haya cerrado. Las tasas de interés de las ARM, por otro lado, se ajustan regularmente de acuerdo con el movimiento del índice. Si este promedio cae por debajo de tu tasa de interés inicial, pagarías menos intereses en tu factura hipotecaria mensual.

Si bien esta parece ser una excelente manera de intentar ahorrar en una hipoteca, es importante recordar que los compradores, prestamistas y agentes de bienes raíces no tienen control sobre el índice y cómo se desarrolla. Las tasas de interés podrían aumentar repentinamente cuando finaliza el plazo de tu tasa fija, dejándote con una factura hipotecaria mucho más pesada. Procura hablar con varios prestamistas para obtener una perspectiva clara de tu mercado inmobiliario específico y si es el momento adecuado para una hipoteca con tasa ajustable.

¿Qué es una ARM 7/6?

En los últimos años, la ARM 7/6 ha sido una opción popular de hipoteca con tasa ajustable. A medida que más prestamistas se alejan del índice LIBOR como una métrica de las tasas de interés, las ARM 7/6 se han vuelto más disponibles. Con una ARM 7/6, seguirás teniendo una tasa de interés fija durante los primeros siete años del préstamo. Después de ese plazo, tu tasa se reajusta cada seis meses.

Estos ajustes de tasa semestrales se determinan según los mismos factores que una ARM 7/1. Similar a una ARM 7/1, el período de tasa fija de una hipoteca 7/6 generalmente presenta una tasa de interés más baja que otros préstamos a tasa fija.

¿Qué es una ARM 7/1?

Una ARM 7/1 se refiere a una hipoteca con tasa ajustable en la que la tasa de interés es fija durante los primeros siete años del préstamo, con ajustes de la tasa de interés anual cuando termina ese plazo. Así que entre los años 8-30, la tasa de tu hipoteca cambiará.

Por lo general, los prestamistas usan la tasa interbancaria de oferta de Londres (LIBOR, por sus siglas en inglés) para obtener una tasa de interés adecuada para un préstamo 7/1. Sin embargo, al año 2022, el uso de las tasas LIBOR ha cesado por completo con la transición por parte de los bancos a un nuevo índice de referencia. Este cambio significa que las ARM 7/1 irán desapareciendo lentamente como una opción de préstamo y serán reemplazadas por otras estructuras de ARM, como 7/6. Al decidir qué hipoteca es adecuada para ti, es importante recordar que las ARM 7/1 próximamente no estarán disponibles.

También estructuradas como un plan de pagos a 30 años, las ARM 7/1 suelen tener una tasa de interés relativamente más baja que el promedio del mercado para préstamos con tasa fija. Cuando finalice el período de tasa fija, se recalcularán los intereses 23 veces, o una vez al año durante el resto de la vigencia de la hipoteca.

Siete años completos de pagos fijos brindan tiempo suficiente para generar un plan para inversiones futuras, al tiempo que permite una mayor flexibilidad financiera que conduce al primer ajuste de la tasa. Dado que estos prestatarios saben exactamente cuándo cambiará su tasa de interés, los primeros siete años del préstamo podrían dedicarse a generar ahorros y prepararse para la tasa variable.

Tasas de ARM a 7 años frente a tasas de hipotecas con tasa fija a 30 años

Generalmente, las hipotecas con tasa ajustable comienzan con una tasa de interés más baja que una hipoteca a tasa fija. Como ejemplo, digamos que las tasas de interés promedio del mercado en una ARM 7/6 son del 4.5 %. Una hipoteca de tasa fija a 30 años en el mismo mes puede tener una tasa de interés promedio del 5.0 %.

Puede que esa diferencia no parezca mucha, pero el 0.50 % ahorrado en pagos mensuales de la hipoteca durante siete años equivale a miles de dólares en pagos de intereses evitados.

Mientras que la ARM 7/6 se reajustará a una cantidad mayor o menor, una hipoteca de tasa fija a 30 años garantiza una tasa de interés que no cambiará durante todo el plazo del préstamo.

Tasas de ARM a 7 años frente a tasas de hipotecas con tasa fija a 15 años

Las ARM a 7 años tienen la ventaja de los intereses sobre las hipotecas de tasa fija a 30 años, pero los de las hipotecas de tasa fija a 15 años suelen ser incluso más bajos. Al abril de 2021, el interés promedio del mercado en un plan a 15 años fue del 2.35 %, según Freddie Mac.

Sin embargo, dado que el cronograma de amortización a 15 años tiene un plazo mucho más corto, tendrás que pagar una parte más alta de tu capital cada mes. Para una estimación más personalizada de tus gastos hipotecarios mensuales, lo mejor es utilizar una calculadora de hipotecas.

Hipotecas a 7 años frente a otros tipos de hipotecas

Las ARM a 7 años son una forma popular de financiación, pero tienes otras oportunidades hipotecarias a tu disposición. A continuación, te mostramos otras estructuras hipotecarias y cómo podrían adaptarse a tus necesidades de compra de vivienda.

Potencial para pagos más pequeños

La principal ventaja de una hipoteca con tasa ajustable es que puedes ahorrar dinero a largo plazo. La tasa inicial de ARM 7/6 suele ser más baja que una opción de tasa fija. Si las tasas hipotecarias promedio del mercado continúan cayendo después de que finaliza el período de tasa fija, tu tasa podría disminuir aún más, reduciendo así los pagos mensuales de la hipoteca.

Sin embargo, esta caída depende de la situación de la economía, y el prestatario no tiene control sobre ella. Asegúrate de reunirte con varios prestamistas para comprender bien las perspectivas del mercado y averiguar si una ARM a 7 años es tu mejor opción de préstamo hipotecario.

Desventajas de las ARM a 7 años

Como todas las formas de financiación, las ARM tienen sus propias desventajas. Estos son algunos motivos clave por los que no a todos les conviene un plan de financiación a 7 años.

• Imprevisibilidad
• Penalidades por pago anticipado
• Mayor complejidad

Imprevisibilidad

Optar por una hipoteca con tasa ajustable conlleva un mayor grado de riesgo debido a la imprevisibilidad económica. Después del plazo de tasa fija, los pagos mensuales de la hipoteca dependerán de factores del mercado que están fuera de tu control. Si el índice continúa subiendo, también lo hará tu interés mensual en una ARM. Cuando se ajuste tu tasa, podrías estar pagando miles más en intereses adicionales sin que hayas hecho nada para causarlo.

Esto podría dificultar la predicción de tus finanzas disponibles a futuro. Si bien el cambio de tasa constituye un límite respecto de cuánto aumentará tu interés, el índice podría aumentar dentro de ese rango cuando tu ARM a 7 años se ajusta. Cuando la tasa se ajuste, es posible que debas modificar algunos de tus objetivos de ahorro o inversión. Esto puede hacer que las ARM sean una opción de préstamo más volátil que las hipotecas a tasa fija, que garantizan una tasa de interés establecida durante todo el plazo del préstamo.

Mayor complejidad

Con las tasas de interés cambiantes, la imprevisibilidad del mercado y las estipulaciones adicionales, algunos prestatarios pueden ver las hipotecas con tasa ajustable como una opción de préstamo complicada.

Estas hipotecas tienen más reglas que sus contrapartes de tasa fija, pero el agente de bienes raíces y el socio de préstamos adecuados pueden disipar la confusión y ayudarte a decidir si una ARM es tu mejor opción de financiación.

Los cálculos de un préstamo ARM 7/6

Para comprender mejor cómo puedes ahorrar potencialmente con una hipoteca con tasa ajustable, analicemos algunos números.

Dos compradores reciben aprobación para un préstamo hipotecario de $200,000. Uno opta por una hipoteca de tasa fija a 30 años y el otro, por una ARM 7/6. En esta situación, supongamos que la tasa de interés de la ARM 7/6 era del 2.375 % y la de la hipoteca a tasa fija a 30 años es del 3.125 %**.

Echa un vistazo a cuánto podría pagar cada comprador durante los primeros siete años de su préstamo:

Primeros 7 años de una ARM a 7/6

• Importe del préstamo: $200,000
• Pago mensual de ARM a 7 años: $1,266.21
• Total después de 7 años: $106,361

Primeros 7 años de una hipoteca a tasa fija a 30 años

• Importe del préstamo: $200,000
• Pago mensual de tasa fija a 30 años: $1,342.48
• Total después de 7 años: $112,768.32

En este caso, el prestatario de la ARM 7/6 tiene más dinero restante después de 7 años. Sin embargo, es importante recordar que, cuando la tasa se ajuste, podrías terminar pagando más intereses de lo que pagabas anteriormente. Sin embargo, con un préstamo a 30 años, habrás acumulado más capital en la vivienda cuando hayan transcurrido los primeros siete años***.

Cómo encontrar una excelente tasa de ARM 7 años

Una vez que hayas investigado y encontrado el préstamo hipotecario perfecto para tus objetivos de bienes raíces, estarás listo para comenzar tu solicitud de hipoteca.